Личные деньги: Антикризисная книга

По всей видимости, чтобы «обелить» рынок аренды жилого сектора, государство должно пойти другим путем: необходимо разрешить жильцам уменьшать налогооблагаемый ход на сумму арендной платы, упростить правила прописки, жесткими мерами добиться четкого и обходительно-вежливого обращения с гражданами со стороны налоговых и иных государственных органов.[69]

13.3. Агентства по работе с недвижимостью (риелторы)

Каждый – кузнец собственного счастья, особенно если владеет собственной кузницей.

Л. Кумор, польский афорист

Механизм работы. Основная работа риелтора заключается не только в поиске вариантов для продажи объектов всех видов недвижимости – квартир, домов, участков, коммерческой недвижимости – и последующем поиске покупателей. Спектр обязанностей риелтора шире. Он подразумевает следующее: риелтор связывается с клиентом, уточняет, что тому надо, делает подборку, организовывает показы, выстраивает «цепочку», оформляет сделку. В профессиональные обязанности риелтора входит также подача рекламы, которая является коммерческой основой его работы. Успешный специалист подает в неделю до сотни объявлений.

Хороший риелтор – это профессионал, который оперативно найдет интересующий вас вариант, поможет уладить все юридические вопросы, да еще и поддержит психологически. Успешные риелторы отдают своей работе по 12 часов в сутки, а иногда и больше. Если риелтор успешен и его рекомендуют, то ему постоянно звонят, потому что клиентам нужны советы, консультации, просто моральная поддержка, причем для некоторых из них такая потребность может возникнуть и поздно вечером, и рано утром в выходной день. Разумеется, как во всякой деятельности встречаются и жулики, устраивающие свои делишки за спиной клиента. Да и общий уровень профессионализма соответствует общероссийским стандартам.

На рынке недвижимости работает множество физических и юридических лиц. На одном полюсе – несколько крупных организаций типа многопрофильного холдинга «Миэль», где работает около 3 тыс. человек, на другом – индивидуалы, работающие на свой страх и риск. Общее число агентств недвижимости составляет около 1700, из них почти 1000 работает в Москве.[70]

13.4. Выбор объектов и партнеров

Мы ему переплачиваем, но он того стоит.

С. Голдвин, продюсер

Коней на переправе не меняют, а ослов можно и нужно менять.

А. Лебедь, политик

Рост цен на недвижимость привел к увеличению интереса к вложениям на стадии застройки. В погоне за квадратными метрами покупатели порой полностью теряют бдительность и здравый смысл. Очевидно, в такой ситуации риск быть обманутым существенно увеличивается.

Выбор объекта инвестирования. Как же можно снизить риски? Сегодня используются несколько схем заключения договоров. Самая безопасная для покупателя – в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Однако эта схема самая непопулярная у застройщиков, и они всячески вынуждают заключать иные договоры.

Наиболее распространены две схемы. Первая – вексельная. В этом случае клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. С покупателем заключается два договора: предварительный и договор купли-продажи векселя. В предварительном договоре указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора. Фокус здесь в том, что если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель не получит квартиру по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения он может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. Вторая схема – заключение только предварительного договора. В нем тоже указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток.

В любой из этих схем гражданин юридически не участвует в строительстве и не является инвестором. Но для покупателя вторая схема выгоднее. Здесь более четко сформулирована взаимосвязь между платежом и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать квартиру в собственность. Несмотря на огромное количество обманутых покупателей, желающих рискнуть по-прежнему много. Но уровень юридической грамотности потенциальных покупателей медленно, но неуклонно растет. Сегодня все больше людей самостоятельно или с помощью юристов анализируют предлагаемые документы и оценивают, насколько защищены их интересы. Здесь можно посоветовать предпринять ряд мер: