Литературная Газета, 6503 (№ 13/2015)

В редакцию "ЛГ" - как и во многие другие редакции популярных СМИ – постоянно обращаются читатели с вопросами и просьбами помочь в своём непростом и крайне важном жилищном вопросе. Нужны советы и разъяснения сложных терминов, консультации специалистов – словом, граждане хотят застраховать самое ценное в материальном отношении, чем они владеют или намерены завладеть. А разночтения между тем, что они получили по документам, и тем, что имеют в действительности, могут быть серьёзными. Как решаются эти проблемы в Москве? На что надо обратить внимание при совершении юридических действий на рынке недвижимости? И какова во всём этом роль Московского городского бюро технической инвентаризации?

Достоверность информации – гарантия от обмана

Естественно, мало кто входит в своё новое жильё c сантиметром в руках или подкарауливает застройщика с рулеткой. Но некомфортные ситуации у счастливых новосёлов или собственников нежилого фонда возникают с завидной регулярностью. Строили дом по проекту, а получили «плавающие» метры, неточные данные, ошибки, которые стоят немалых денег и нервов. Как это происходит? На каком этапе? Кто виноват?

Недавно был одобрен законопроект об объединении Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Новые нормативные акты призваны исключить возможность искажения данных. То есть снизить порог риска – как для бизнеса, так и для физических лиц. Есть немало примеров, когда «плавающие» метры становились проблемой для бизнеса или печальной неожиданностью для новосёлов. Сложности возникают на самых разных этапах: при оформлении сделок, при сдаче недвижимости в аренду. При перепланировках (даже незначительных) «цифровое значение» ошибки бывает не столь велико, но в денежном эквиваленте может выражаться в финансовых затратах, потере времени и других существенных неудобствах. Достоверность информации здесь становится весьма ощутимой и вполне финансово ёмкой величиной.

Процесс регистрации, учёта недвижимости, земельной собственности требует разъяснения, определения зон и меры ответственности клиентов и исполнителей.

Стремление минимизировать риски заказчика из-за внесения в реестр искажённых сведений очень актуально. Поэтому Минэкономразвития зафиксировало в Законе «О государственном кадастре недвижимости» ответственность кадастровых инженеров за свои ошибки, а именно – аннулирование квалификационного аттестата. Кроме того, законодательством предусмотрена административная и имущественная ответственность. Предполагается также и введение уголовной ответственности по отношению к кадастровым инженерам за умышленное внесение заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования.

Объект недвижимости можно поставить на кадастровый учёт по проектной документации. Но что если возникает несоответствие между проектом и фактической площадью, другими характеристиками объекта недвижимости?

Фактические, или, как мы называем, натурные обмеры позволяют снять эту проблему. Ведь денежные расчёты продавцы и покупатели недвижимости предпочитают производить на основе реальных характеристик. При существующей цене за метр недвижимости в крупных городах речь идёт о серьёзных, мягко говоря, суммах. Значит, надо идти к тем, у кого полные информационные базы и точные замеры.

Кто, что и зачем

Соотношение рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости зачастую вызывает такое недоумение у собственников, что они бегут прямо в суд. Что влияет на эти данные? Используются разные методики оценок, меняется актуальное состояние рынка, происходят изменения в законодательстве – словом, это живой процесс. Достаточно сложный и нервный для всех его участников.

В этом вопросе, как и в ряде других, есть особенности, которые полезно знать и желательно активно принимать во внимание на практике.