Любить. Считать. Как построить крепкие и здоровые отношения на основе финансовой независимости

Итак, у пары есть квартира, купленная в ипотеку. Платить еще долго. Пара планирует разводиться. Какие варианты раздела имущества у них есть?

Квартира остается кому-то одному

Логично, что и долг переходит к тому, кто продолжит проживать в квартире. Но как разделить уже уплаченную сумму и высчитать компенсацию второму супругу? Нужно ли отталкиваться от первоначальной стоимости квартиры или брать в расчет ее стоимость на текущий момент? Учитывать ли проценты по кредиту, которые уплачены в прошлом и которые предстоит уплатить в будущем?

Все это решается или по соглашению сторон, или по решению суда. Во внимание суд может принять миллион обстоятельств. Чаще всего складывают первый взнос и уже выплаченные платежи по ипотеке и определяют компенсацию, равную половине этой суммы.

Пример. Супруги купили в ипотеку квартиру стоимостью 4 млн руб. Первоначальный взнос составил 1 млн руб. Через несколько лет они решили развестись. Остаток долга на тот момент составил 2,5 млн руб. А выплачено вместе с процентами по ипотеке около 1 млн руб.

Если квартира остается одному из супругов, к нему переходит долг 2,5 млн руб. плюс обязательство выплатить компенсацию второму супругу в размере 1 млн руб. (500 000 руб. – половина первоначального взноса и 500 000 руб. – половина выплаченных взносов по ипотеке).

Компенсация может быть как в денежной форме, так и в натуральной. Например, можно договориться, что одному из супругов достается квартира (и долги), второму – машина, в счет компенсации.

Технически оформить раздел можно только с согласия банка. В ипотечном договоре в 99 % случаев муж и жена представлены как созаемщики. Чтобы перевести долг на кого-то одного, им нужно заключить новый договор и внести изменения в закладную.

Банк может противодействовать этому: к примеру, станет утверждать, что на одного человека в случае раздела придется слишком большая сумма займа с учетом его зарплаты и количества иждивенцев. Или будет настаивать на том, чтобы супруги разделили квартиру в долях и остались созаемщиками в кредитном договоре. Для банка это выгодно: если один перестанет платить, можно будет взыскать со второго. Также остается возможность обратить взыскание на имущество не одного, а двух человек в случае просрочки платежей.

Это печальная ситуация. Особенно для того, кто остается без жилья. Для него затруднительным станет оформление новой ипотеки, да и любого другого крупного займа. Ведь он будет числиться в бюро кредитных историй как созаемщик. Также этот супруг будет зависеть от поведения второго и его платежной дисциплины. Этот риск отчасти страхуется дополнительным договором займа между бывшими мужем и женой (в размере половины остатка по ипотеке). Но если человек твердо решит не платить, будет довольно затруднительно взыскать с него эти деньги.

Я рекомендую в таких сложных ситуациях либо настаивать на продаже квартиры уже в момент развода, либо судиться с банком и добиваться согласия на раздел долга.

В самом крайнем случае можно разделить квартиру в долях и продолжать выплачивать долг вместе. Жить в ней будет кто-то один, но собственниками (и плательщиками кредита) будут оба. После погашения долга можно будет либо продать квартиру, либо определить соглашением сумму компенсации одной из сторон в счет перехода доли к другому.

Повторюсь. Этот вариант я советую рассматривать только в самом крайнем случае. Потому что фактически вы оставляете вопрос нерешенным на много лет вперед. Предсказать, как поведет себя вторая сторона в будущем, невозможно.

Никто не хочет оставлять себе квартиру и брать на себя долги

Тогда единственным вариантом будет продать квартиру, закрыть долг и разделить то, что останется, пополам.

Технически сделка может выглядеть так:

● получаете согласие банка;

● выставляете квартиру на продажу и находите покупателя, который согласен на такую сделку;

● покупатель своими деньгами закрывает остаток долга по ипотеке;

● снимается залог с квартиры;

● регистрируется договор купли-продажи, вы получаете остаток денег, покупатель – право собственности на квартиру.

Участие банка, обязательство погасить закладную до продажи – все это долго, вместо обычных пары недель сделка растягивается на пару месяцев. Не все покупатели готовы ждать. Если у покупателя тоже ипотека, но в другом банке, вообще не факт, что ему эту сделку одобрят.

Поэтому, как правило, ипотечные квартиры продаются дешевле рынка, чтобы для покупателя с наличными деньгами был смысл выбрать именно ваш вариант.

Если хочется продать квартиру выгодно и остаток по кредиту небольшой, можно рассмотреть вторую схему. Взять потребительский кредит, закрыть остаток по ипотеке и погасить обременение. И продать квартиру как свободную. Вырученными деньгами закрыть потребительский заем. Практика показывает, что при быстрой продаже проценты, уплаченные за «потреб», будут меньше, чем скидка, которую вам придется сделать потенциальному покупателю в первой схеме.