Магия Вселенной и возможности человека

И еще об одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы не сможете получить все деньги, пока не выпишитесь из квартиры. Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упорствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.

Покупатель рискует больше: квартиру все же можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами сыскать будет нелегко. Да и деньги вряд ли останутся у него целы.

Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на нее и «под белы руки» ведут в нотариальную контору, где регистрируют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение подлинности документов, а не их проверка. Конечно, если бы существовал единый банк данных на недвижимость и сделок с ней, а каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероятность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело будущего.

Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рискуете купить несуществующую квартиру, либо уже проданную дважды одним и тем же лицом, либо заключить сделку, не соблюдая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть признана недействительной.

Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил деньги, а также наравне с покупателем один экземпляр договора. Покупательница квартиры по собственной безалаберности «протянула» с регистрацией права собственности и другими формальностями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее на свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез. Суд признал законность только первой сделки, а второй покупатель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск попасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупателей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько сделок на одну и ту же комнату и исчезает. Опять-таки выигрывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на проживание.

Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы, кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. Самый распространенный способ махинаций — продажа квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене — наверняка что-то нечисто.

Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру, даже после заключения нотариуса 20–25 процентов приберегите до момента его выписки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ подстраховки — это проставить в договоре о купчей реальную цену квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от налогов).

Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу после подписания договора купли-продажи. Но сделка действительна только после регистрации договора. Теперь этим, согласно распоряжению мэра, занимается только городское жилищное агентство. Что, кстати, создало дополнительные возможности для махинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше.

И еще пара советов. Никогда не отдавайте никому свои паспорта, по возможности храните конфиденциальность сделки.

Гораздо действенней иной способ — прежде всего тщательно проконсультируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем нужно произвести детальную проверку всех источников документов — то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сделки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продавцом. Сначала в РЭУ, где он возьмет форму № 9, о вы убедитесь, что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры. Важно проверить источник или орган, из которого поступил документ, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли печати. Это могут быть справки ПИБа, договоры с агентствами по приватизации, Горжилагентством, РЭУ, документы о наследовании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно. Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только владельцу квартиры.

Не уменьшайте значения сопутствующих документов, и особенно справки роно, если в семье имеются несовершеннолетние дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само роно возбуждало судебный иск и сделка признавалась недействительной. Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придется стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где все это сделают за вас.

Если вы хотите продать квартиру, то вас может подстерегать самая главная, порой роковая ошибка. Вы решаете самостоятельно приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действительно, зачем вам всевозможные посредники как в лице различных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц?

Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, избрав такой путь.