Монологи о бизнесе. Девелопмент

Я остерегусь употреблять столь личностно окрашенный термин, как «уродство», но, мягко говоря, многие новостройки не близки мне эстетически.

Я вошел в девелопмент из металлургии. Это высокоорганизованный бизнес, хорошо управляемый, но как рынок он был маловат. Я искал больших рынков, безграничных по своему объему, по объему поглощения и спроса. И я искал товар, который улетает, как горячие пирожки, за которым люди вставали бы в очередь, настолько он им нужен.

Возможности

Как начинающий девелопер я застал в середине «нулевых» годов строительно-девелоперскую индустрию московского региона в довольно разобранном состоянии. Массовый сегмент этой индустрии, тот, в котором строят миллионами метров, жил в индустриальной советской логике, совершенно без интереса к тому, чего хотелось на самом деле людям, и производил только то, что умел производить. В то время как продвинутые мировые индустрии во главу угла ставят спрос и выявление реальных потребностей клиентов.

Заметив эту несуразицу, я интерпретировал ее как рыночную возможность: значит, на рынке жилья правильно сделать то, что сделано, к примеру, на рынке автомобилей, то есть детализированный продукт, персонализированный по имущественным возможностям потребителя, по его вкусу, по его мировоззренческим позициям и прочим существенным характеристикам.

Я не очень видел себя в медленных и редких продажах элитной недвижимости. Мы планировали работать с массовым жильем, в сегменте, где покупателя можно охарактеризовать как «обычного хорошо работающего человека» со средним доходом от 50 000 до 150 000 рублей в месяц. Соответственно, мы должны работать в определенном ценнике. Мы его, безусловно, не рисуем сами, мы делаем экономические прикидки, ориентируемся на объективные метрики спроса.

Изначально в наших действиях три логики: строим доступное (экономическая логика), красивое (эстетика) жилье и полную социальную инфраструктуру, предполагающую комфортную жизнь сообщества горожан. И главный вызов в этом бизнесе заключается в том, чтобы это великолепие, кастомизацию и эстетику вписать в доступный бюджет. Это сложно, и ответ лежит в плоскости качества управления.

Отрасль в ее вчерашних габаритах сформировалась в пограничные вокруг миллениума годы на фоне резко восходящего тренда цен, когда девелоперу не нужно было думать об эффективности, следовало просто оседлать ценовой тренд – и все. Поэтому индустрия в известном смысле стала жертвой так называемого ресурсного проклятия, то есть незаслуженных, незаработанных благ, падающих, как манна небесная, на игроков, отвыкающих в результате напрягаться и учиться. Поэтому так тяжело был пережит кризис 2008 года, поэтому не вполне оправилась она до 2013 года. Мы застали отрасль уже в «подсушенном» состоянии, когда не было никаких трендов, кроме как на понижение. И это сослужило нам своего рода северо-европейскую службу, заставило с первых шагов иметь дело с честным суровым рынком, не делающим подачек.

Через 10 лет наше кредо обрело отточенную, отлитую в ясных терминах и словах форму. И звучит это в одном из вариантов так: мы создаем города с атмосферой и душой.

Душа

У любого города есть атмосфера. Она может быть унылой, скучной или, напротив, позитивной и продвинутой. Что такое «хорошая атмосфера города»? На чем она строится, из чего складывается? Есть ответ на простом человеческом языке и на языке строительства и архитектуры. Человеческий ответ: город обладает характером, душой и атмосферой, если он способен отвечать широкому спектру запросов со стороны горожан и гостей. Запросов на настроение, эстетику, виды отдыха, развлечения, деятельность, коммуникации, добрососедство и так далее. И в хорошем, развитом городе есть место и для культурного, и для социального пульса, для образования и работы. То есть город должен быть разносторонне развит, так же, как и человек. Есть у этой задачи и градостроительный ключ – город должен быть определенным образом устроен в камне, металле, в материальных компонентах.

Я сомневаюсь в том, может ли в принципе получиться что-то красивое из панели просто в силу фундаментально дефектных декоративных свойств панельного домостроения. Ты не можешь сделать дорогой женский аксессуар, если используешь дешевую фурнитуру. По определению не можешь, потому что качество материала играет знаковую и символичную роль. Я уж не говорю о поведении таких материалов во времени. В окно посмотрите – как некрасиво старятся эти дома!

Градостроительное кредо города с душой и характером – это его сложность и разнообразие во всех градостроительных элементах. Отличительный признак – наличие отдельных разнящихся друг от друга районов. Да, это требует проектов соответствующего масштаба. Мы и не планировали заниматься точечной застройкой. Это совершенно иная работа и задачи иного порядка.