Мысли быстрого реагирования

Первым делом возникает вопрос, на каком основании за мерило берется рыночная стоимость того жилья, которое становится предметом купли-продажи и аренды на рынке.

Как ни странно, никаких объяснений этого выбора не давали ни чиновники, ни привлеченные для работы над доктриной специалисты. Когда удавалось задать этот вопрос, отвечали: «так делается во всем мире». Этот ответ принять невозможно. Ведь очевидно, что при жизни множества поколений в России так не делалось.

В действительности так делается именно в странах, где длительное воздействие рыночной экономики привело к формированию рыночного общества. Иными словами, в товар и предмет купли-продажи превратились и те сущности, блага и отношения, которые в иных культурах купле-продаже не подлежат. Страны рыночного общества — отнюдь не весь мир. Для того чтобы применять в России социальные технологии, используемые в этих «рыночных» странах, требуется показать, что в отношении данной технологии выполняются критерии подобия.

Исторически представления о недвижимости, сложившиеся в России и в рыночных обществах, различались кардинально. Нагляднее всего это выражалось в отношениях к земле.

Вплоть до реформы Столыпина практически вся земля находилась в казенной, общинной и феодальной собственности, а также в собственности монастырей. Свободной купли-продажи не было. Попытка провести приватизацию общинных земель успехом не увенчалась. Соответственно, рыночная стоимость земли, очевидно, не могла служить индикатором для оценки участков — земля не имела товарной формы.

Приложение к земле рыночных индикаторов применялось колонизаторами с целью замаскировать явный произвол при изъятии недвижимости у населения колоний. Это — важная глава в истории Запада. Превращение в товар общинных земель, начиная с XVII в., с экспроприации общинных земель в Ирландии Кромвелем, и последствия такого изменения были предметом интенсивных исследований экономистов, социологов и антропологов. Затем Локк исследовал эту проблему по заказу администрации колоний Северной Америки при организации рынка общинных земель индейских племен.

Когда европейцы вторглись на земли индейцев-скотоводов, для их захвата применили старый принцип res nullius (право захвата «ничьей» земли). Но англичане, двигаясь по плодородным прериям, натолкнулись на племена земледельцев. Попытались опереться на трактат Томаса Мора «Утопия» (1516) — он пошел дальше принципа res nullius и определил, что колонисты имеют право силой отбирать у аборигенов землю и «депортировать» их, если их земледелие менее продуктивно, чем у колонистов. Эта идея стала позже в Англии знаменем, под которым вели «огораживание» и сгон крестьян с общинных земель. Испытав этот принцип на своих крестьянах, английские лорды провели экспроприацию большей части земли у ирландцев с колоссальной «экономической эффективностью». Чтобы делить отнятую землю между солдатами Кромвеля, пришлось разработать теорию стоимости.

В Америке превратить все эти заделы в стройную теорию собственности поручили Джону Локку. Локк дополнил трудовую теорию собственности новой идеей: труд, вложенный в землю, определяется в цене на рынке. Хороший урожай у индейцев не имеет значения — это от природы. Земля у них не продается — вот главное! Она дается бесплатно или обменивается на ценности, «в тысячу раз меньшие, чем в Англии». Это значит, что индейцы в нее не вкладывали труда. А англичане вкладывали очень много труда — потому у них земля покупается и продается по высокой цене. Значит, землю у индейцев надо отобрать, потому что англичане «улучшают» землю. Так возникло новое право собственности: земля принадлежит не тому, кто ее обрабатывает, а тому, кто ее изменяет (увеличивает ее стоимость).42

Таким образом, к землям индейцев были приложены индикатор и критерий, которые были к ним неприложимы из-за отсутствия у индейцев частной собственности и купли-продажи земли. Методологический подлог (или ошибка — неважно) помог легитимировать в глазах колонистов изъятие недвижимости у аборигенов и, фактически, их геноцид. Легитимность этой экспроприации в глазах колонистов была необходима, поскольку колонисты стремились строить «правовое государство».

Это маленькое отступление делает логичным вопрос: сложилось ли в России, как общая норма, отношение к жилью как товару?

Вспомним, как формировался жилищный фонд России и, соответственно, как формировалось его восприятие в массовом сознании. Вплоть до конца 1920-х гг. 80 % населения СССР жило в селах и деревнях. Жилье практически полностью не покупалось, а строилось для своей жизни. В большой мере так же было и в городах.