Настольная книга судьи по гражданским делам

Примерно такую же позицию о действительности сделки высказал Верховный Суд РФ при рассмотрении в порядке надзора дела по иску В. к Л. о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю и договора купли-продажи земельного участка. Разрешая это дело, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок перешел по наследству к детям наследодателя: В.,г.и С., и находился в их долевой собственности по 1/3 у каждого. Между тем, по мнению истца, земельный комитет незаконно выдал свидетельство о праве собственности на земельный участок с указанием конкретного размера — по 870 кв. м каждому из наследников. В дальнейшем один из наследников также незаконно произвел отчуждение принадлежащих ему 870 кв. м по договору купли-продажи. С доводами истца согласился суд первой инстанции, признав недействительным указанное свидетельство и договор купли-продажи земельного участка. Отменяя все состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что само по себе обозначение в свидетельстве и в договоре купли-продажи предмета сделки в виде 870 кв. м не ведет к недействительности свидетельства и сделки, поскольку 870 кв. м точно соответствуют 1/3 доли продавца в общем имуществе [197].

Таким образом, с точки зрения Верховного Суда РФ, когда предметом той или иной сделки является часть земельного участка определенной площади в квадратных метрах или сотках, то это равнозначно распоряжению долей в праве собственности, исчислить которую, как правило, в отношении земельного участка несложно, зная общий размер земельного участка и отчуждаемую по сделке его часть. Достаточных оснований для признания таких сделок недействительными по мотиву ничтожности только потому, что неточно указан их предмет, не имеется.

Согласно ст.252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В силу этой нормы суды, разрешая требование о разделе земельного участка, должны исходить из размера долей сторон в праве общей собственности. Отступление от размера долей допустимо только как исключение, с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. При добровольном разделе, учитывая общие положения о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Раздел земельного участка возможен при условии его делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования (ст.6 ЗК РФ). Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст.1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Данная норма практически дословно воспроизводит положения п.3 ст.20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", согласно которому земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными актами органов местного самоуправления (ст.33 ЗК РФ). К примеру, ст.1 Закона Московской области от 17 июня 2003г. N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — 2 га, садоводства или дачного строительства — 0,06 га, огородничества — 0,04 га.