Настольная книга судьи по гражданским делам

Позиция Президиума Московского областного суда по изложенному выше делу не вызывает сомнений, но она содержит решение только части общей проблемы — перехода прав на земельный участок при смене собственника строения. Ограниченный рамками конкретной фабулы дела суд надзорной инстанции не высказался по другому вопросу: какое решение следовало бы принять при условии совершения сделки купли-продажи строения в период действия нового ЗК. Представляется, что и в этом случае ст.35 ЗК РФ не отменяет и не ограничивает переход к новому собственнику всех прав на земельный участок прежнего пользователя, включая и право на бесплатную приватизацию участка, перешедшего к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Анализ ст.35 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что при переходе права на строение к новому собственнику строения переходит право на одну часть земельного участка, занятую строением, и другую, которая необходима для обслуживания строения, здания, сооружения и сохранения их целевого назначения. Именно об их использовании на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, говорится в п.1 ст.35 ЗК РФ. Данное положение не может иметь отношения к строению, зданию, сооружению, как это может показаться на первый взгляд, так как регулировать эти отношения ЗК РФ не может — определение объема полномочий нового собственника строения относится к предмету гражданского права.

К тому же в п.2 ст.35 ЗК РФ прямо говорится об определении площади земельного участка, который необходим для нормальной эксплуатации расположенного на нем строения. Совершенно очевидно, что это не тот участок, который находится под строением. Поэтому по логике ст.35 п.1 и 2 следовало бы изложить иначе, указав, что к новому собственнику переходит право на часть земельного участка, занятую строением, и часть земельного участка, необходимую для использования строения по его назначению.

Пункт 3 ст.33 ЗК РФ, к которому отсылает п.2 ст.35 ЗК РФ, для определения площади части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования, содержит решение в самом общем виде, предлагая исходить из установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или норм землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Между тем данный пункт относится скорее к административным и другим нежилым зданиям, так как он содержит специальную оговорку о неприменении его к земельным участкам, предназначенным для строительства дач, индивидуальных домов, садоводства и т.д. Поскольку ничего другого нет, положения этого пункта имеют чрезвычайно важное значение. Состоит оно в том, что п.3 ст.33 ЗК РФ ориентирует при определении размера части земельного участка, переходящего к новому собственнику, на нормы отвода и учета правил застройки и проектной документации.

Это тем более важно для жилых домов, которые отличаются тем, что помимо основного капитального строения, предназначенного для проживания, на земельном участке, как правило, располагаются многочисленные служебные постройки: хозблоки, сараи, гаражи, навесы, бани, летние кухни, туалеты, теплицы, помещения для содержания домашних животных, птицы и др. Кроме того, на участке могут находиться такие дворовые сооружения, как заборы, ворота, колодцы, выгребные ямы, подъездные площадки, дорожки, многочисленные коммуникации -газовые, канализационные и т.п.Жилой дом предназначен не только для проживания — он необходим для отдыха, ведения различного хозяйства, садоводства и огородничества.

Нормы предоставления земельных участков под строительство домов либо дач всегда учитывают эту особенность, исходя из того, что предоставляемый для строительства земельный участок необходим в целом для дома как сложного инженерно-строительного комплекса. Иное вело бы не только к отрицанию многолетней практики по этой проблеме, но и с неизбежностью вступало бы в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, являющимся одним из основных принципов земельного законодательства.

Более четко данная проблема ранее была регламентирована указанным выше Положением о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925г. — селитебные застроенные земельные участки состояли из земель под самими постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закрепляемых в пределах их фактических границ (подп."а" п.9).