Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды

Например, для того чтобы оценить жилое помещение как благоустроенное и пригодное для проживания, кроме электричества, достаточно наличия печного отопления, если это допустимо с учетом климатических условий, условий конкретного населенного пункта, или следует учитывать наличие центрального теплоснабжения из муниципального жилищного фонда.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), сказано, что жилое помещение с печным отоплением является благоустроенным применительно к уровню благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда, который достигнут только в 24,74% жилых помещений.

Юридическая связь с землей – наличие определенных законом особенностей создания недвижимого имущества (необходимость получения разрешений на строительство и проведение реконструкции с расширением), оборота недвижимости (например, запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками; предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой; устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности; предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки)[14].

Необходимость соблюдения требований юридической связи в первую очередь проявляется при рассмотрении вопросов о самовольной постройке[15].

Следует учитывать, что только при наличии обеих форм связи (и юридической, и фактической) можно говорить о наличии данного признака недвижимого имущества – «прочная связь с землей».

В случае нарушения данного подхода возможны следующие неблагоприятные последствия (в зависимости от отсутствия той или иной составляющей):

Б. Признак капитальности. В преобладающем большинстве дел, возникающих по поводу рассмотрения того или иного объекта в качестве недвижимости, возникает вопрос о его капитальности. В действующем законодательстве нет четкого определения понятия «капитальность».

В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ представлен примерный перечень вещей, которые относятся к объекту капитального строительства, но не указаны признаки, которыми должны обладать те или иные объекты, чтобы их можно было квалифицировать в качестве объекта капитального строительства.

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В юридической литературе раскрывается понятие капитального строительства как процесса создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций.[16]

Для признания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Этот признак тесно связан с «юридической связью с землей», но если при рассмотрении первого признака акцент делается на рассмотрении недвижимости в обороте и определении степени ее оборотоспособности, то в случае определения признаков капитальности речь идет о соблюдении (фактически или юридически) требований, характеризующих возведение того или иного объекта как процесса создания недвижимого имущества от «идеи» до ее материального воплощения.