Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

В мировой экономике, а значит, и в жизни всех людей, кроме живущих в джунглях папуасов, недвижимость занимает более важное место, чем может показаться, – это самый крупный мировой класс активов. Только жилая недвижимость в мире стоит больше, чем все фондовые рынки, вместе взятые. А вся недвижимость мира оценивается приблизительно в 300 триллионов долларов – сколько стоят все товары и услуги, продаваемые в мире в течение трех с половиной лет. Итак, недвижимость – самое большое хранилище капитала[2].

Поскольку недвижимость занимает прочное место в нашей жизни, каждому было бы неплохо понять, какая недвижимость нужна лично ему и для чего. Стоит ли мне покупать себе квартиру или аренда выгоднее? Хочу ли я построить дом на море в Испании или лучше каждый год отдыхать в новом месте? Инвестировать ли мне в недвижимость половину своих денег, четверть или вообще ничего?

Как определить личную стратегию работы с недвижимостью?

Недвижимость в нашей жизни

Мы пользуемся недвижимостью для ежедневных нужд: чтобы жить, проводить отпуска, работать и продавать товары. А еще мы инвестируем в недвижимость: приобретаем жилую или коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, покупаем ценные бумаги, основанные на недвижимости. Иногда это происходит неосознанно, например когда мы покупаем жилье для жизни, а затем его перепродаем с прибылью.

Спектр вариантов инвестиций в недвижимость очень большой:

• покупка земли;

• инвестиции в строящуюся недвижимость;

• покупка готовой недвижимости для перепродажи или сдачи в аренду;

• инвестиции в финансирование девелоперских проектов;

• покупка паев или акций инвестиционных фондов (ПИФ или REIT), акций компаний из сектора недвижимости;

• покупка старой недвижимости с дисконтом для ее обновления и продажи;

• самостоятельный девелопмент или строительство недвижимости и так далее.

При таких безграничных возможностях решающим фактором становится выбор стратегии в сфере недвижимости с учетом степени риска и размера вознаграждения.

Личная стратегия в недвижимости не ограничивается инвестициями. Однако в этой главе мы сосредоточимся преимущественно на инвестициях, потому что эта деятельность требует профессионального подхода. Но не спешите пролистывать главу, если вы не считаете себя инвестором с большой буквы. Почти любая операция с недвижимостью может превратить вас в инвестора.

Концепция ненулевой стоимости

Почему все инвесторы мира так любят недвижимость? На первый взгляд, это нелогично: вода, еда и одежда зачастую необходимы людям больше, чем модный дом. Но лучшие инвесторы не горят желанием хранить хотя бы 10% своего капитала в продуктах питания, предпочитая недвижимость.

Оказывается, в мире не так много возможностей инвестировать в то, что, подобно недвижимости:

а) не портится;

б) имеет ненулевую стоимость;

в) обычно растет в цене.

Даже если с вашим домом что-то случится и он подешевеет, он никогда не будет стоить ноль. Стоимость недвижимости почти никогда не опускается ниже ее себестоимости: земли, кирпичей, бетона и рабочей силы. Стоимость остальных инвестиций – может. Ресторан, который несет убытки, не продашь даже по цене его оборудования, а акции неуспешной компании могут стоить в 10 и даже 100 раз дешевле их стоимости в момент покупки.

Сравним недвижимость с другими инструментами.

Ценные бумаги компаний, торгующих водой, едой, одеждой и прочими важными вещами. Несмотря на свою нужность, товары могут устаревать и выходить из моды. А компании-производители могут обанкротиться, и тогда их ценные бумаги будут стоить ноль или близко к этому. Есть множество компаний из «фундаментальных» секторов, например производители продуктов питания, чьи акции даже на американском растущем фондовом рынке уже долгие годы постоянно дешевеют.

Облигации государств. В целом это надежный инструмент. Государства обычно возвращают свои долги, чтобы иметь возможность брать новые. Но доходность таких бумаг очень низка, да и дефолты иногда случаются. Кроме того, цена таких бумаг тоже все время скачет, и вы можете легко потерять на них 10–20% капитала, если купите дорого, а продадите в неудачный момент.

Золото. Это очень необычный товар, который, как правило, растет в цене, когда на рынках неспокойно, и, наоборот, падает, когда на рынках все хорошо. В современном мире не существует «справедливой» цены на золото, так как физического применения ему давно уже нет. Владение этим мягким, непрактичным металлом скорее многовековая привычка человечества. Так что, если привычка вдруг изменится и появится альтернатива, золото может упасть в цене очень сильно.

Банковские депозиты. Обычно они дают крайне низкую доходность, примерно равную инфляции. По этой причине капитал, лежащий на депозите, обычно считается неработающим. Кроме того, банк может обанкротиться, что уже много раз бывало в нашей истории. В этом случае государство обычно выплачивает только часть суммы (если вклад велик). В России на 2020 год это 1,4 миллиона рублей на одного вкладчика.