Организация бизнеса: грамотное построение своего дела

   Самая лучшая защита от подобных нежелательных махинаций с недвижимостью – прозрачность компании. Если вся документация на здание в порядке, то реализация подобных схем усложняется в несколько раз и становится не столь рентабельна для мошенников.

   Еще одним сильным механизмом защиты является обращение с жалобой в прокуратуру, отдел по борьбе с экономическими преступлениями. На судью можно подать жалобу в коллегию судей и в Высший арбитражный суд. На судебного пристава можно жаловаться как в суд, так и в вышестоящую инстанцию. Обычно эти меры помогают: суд не решается вынести заведомо несправедливое по отношению к собственнику решение, приставы не изымают в обход законного порядка здание собственника.

   Конечно, у мошенников могут быть свои административные ресурсы, и все дела, в том числе и уголовные, закроют, но это опять же приводит к удорожанию схемы по оспариванию права собственности и становится просто невыгодным.

   Отдельно следует упомянуть о таком способе защиты недвижимости, как обременения.

   Обременение имущества является одной из мер по защите бизнеса от получения контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.

   Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает двух целей.

   1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что заставляет его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите.

   2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым сводя к минимуму риск ее поглощения.

   Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения – это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.

   Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.

   Существуют три основных способа установления обременения на имущество.

   1. Волеизъявление собственника.

   2. Судебное решение.

   3. Решение уполномоченных органов.

   Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник.

   Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защиты такой способ можно использовать как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию.

   Довольно частое основание для установления обременения на имущество – это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости.

   Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

   Общий итог заключается в том, что в случае когда компания следит за своими активами, использует превентивные меры защиты своего бизнеса, готово к нападению недоброжелателей на бизнес, то у компании есть все шансы либо вообще не подвергнуться атаке на активы, либо успешно отбить ее с большим ущербом для агрессора.

   Глава 4

   Специфика топ-менеджмента

   4.1

   Мотивация топ-менеджмента

   Хорошо известна простая истина: человек работает хорошо, когда знает, за что он работает. Руководящее звено любой компании не является здесь исключением. Однако от простых работников высший менеджмент отличает уровень заинтересованности в результативности их работы. И здесь уже собственник не может обойтись обычными сверхурочными. В данном случае, кроме обычных схем мотивации рабочего персонала, требуется и иная, гибкая система, чтобы наемное руководство было уверено, что их работа будет оценена по достоинству.

   Можно выделить шесть основных схем защиты интересов топ-менеджеров:

   – компенсации при расторжении договора;

   – опционные программы;

   – договор с отсрочкой;

   – сделка под условием;

   – предварительный договор;

   – обязательства компании перед подставной конторой.

   Компенсация

   Собственник может принять решение о расторжении договора в любое время. При этом совсем необязательно, чтобы руководством были совершены какие-либо виновные действия.