Освободитесь от плохих долгов

Банк мало волнует, покупаете вы активы или пассивы, потому что любая ваша покупка становится его активом. Следовательно, заботиться об этом должны вы сами. В сущности, чем больше заботы вы проявляете в отношении выбора своих покупок, тем легче живется банкиру, поскольку смысл его работы заключается в том, чтобы одалживать вам больше денег, а не отказывать в кредитах. Банки не смогут делать деньги, если вы не будете брать их в долг. Поэтому чем богаче вы становитесь, тем лучше для банка. Я люблю свой банк, потому что он дает мне деньги для покупки активов так же охотно, как и для покупки пассивов.

Урок № 4. Какой актив больше всего по душе вашему банку?

Однажды ведущий радиопередачи спросил меня: «Во что вы инвестируете?» – «Я начал вкладывать деньги в недвижимость, когда мне было двадцать с небольшим, – ответил я, – по этому сегодня основная доля моих средств приходится именно на инвестиции данного типа. Но, помимо этого, я владею несколькими компаниями и держу кое-какие средства в золоте и серебре».

Тогда ведущий сказал: «А мне не нравится недвижимость. Я не хочу ремонтировать унитазы и вскакивать ночью с постели, чтобы отвечать на звонки съемщиков. Вот почему все мои деньги вложены в акции или во взаимные фонды». После этого он быстро закончил интервью, объявил рекламную паузу и меня выпроводили из студии.

Дорогая идея

Вечером того же дня, анализируя это интервью, я сказал себе: «Какое дорогостоящее решение принял этот радиоведущий! Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает ремонтировать унитазы или получать телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, во сколько ему обходится эта идея?»

Существует четыре основных класса активов, в которые можно инвестировать:

1. Бизнес

2. Недвижимость

3. Бумажные активы

4. Товары

Я будто услышал, как богатый папа говорит мне: «Какой из этих четырех классов активов больше всего по душе моему банку?» Ответ однозначный – недвижимость. Из всех четырех классов активов труднее всего получить кредит на создание малого бизнеса. В принципе, заем на развитие малого бизнеса получить можно, но для этого часто приходится отдавать в качестве залога другие активы.

Так же трудно заставить банк одолжить вам деньги на покупку бумажных активов или товаров, особенно на 30 лет под низкий процент. Но он охотно выдаст кредит на покупку недвижимости.

Много лет назад богатый папа сказал: «Если ты желаешь разбогатеть, то должен дать банку то, что он хочет. Он хочет, во-первых, видеть твой финансовый отчет, во-вторых, давать тебе деньги для покупки недвижимости. Просто узнай, чего хочет твой банк, и тогда тебе будет намного легче стать богатым».

Предубеждение радиоведущего против недвижимости обойдется ему очень дорого, потому что для покупки акций, облигаций и паев взаимных фондов этому человеку придется использовать свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары. Имея очень слабые шансы на использование кредитного рычага банка, радиоведущий будет вынужден использовать самые дорогие деньги на свете – заработанные своим собственным тру дом, и только после того как государство заберет свою долю в виде налогов.

Давайте возьмем, к примеру, сумму в 20 тысяч долларов. Если радиоведущий купит паи взаимных фондов, то он сможет приобрести актив стоимостью не более 20 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то смог бы приобрести собственность стоимостью 100 тысяч долларов, заплатив за нее те же самые 20 тысяч собственных денег и одолжив 80 тысяч у банка. Если арендная плата съемщиков будет покрывать все расходы и выплаты по банковскому ипотечному кредиту, а также приносить некоторый ежемесячный доход, значит, эта недвижимость будет создавать положительный денежный поток.

Предположим, что рынки будут находиться на подъеме и за год каждый актив повысится в цене на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору 2 тысячи долларов. Недвижимость же принесет инвестору 10 тысяч долларов, ежемесячный доход от денежного потока и льготы по налогам, связанные с амортизацией. Если инвестор решит продать недвижимость по правилам необлагаемого налогами обмена, то в Америке ему не придется платить налог на прирост капитала.

Паи взаимных фондов, скорее всего, не дадут инвестору ни денежного потока, ни оснований для налоговых льгот, связанных с амортизацией, и будут облагаться налогами на прирост капитала, если не входят в пенсионный план. (Если они входят в пенсионный план, то в момент изъятия облагаются налогом по самой высокой ставке – обычного подоходного налога на заработанный доход.)