Перепланировка и переустройство квартиры

Как правило, в первую очередь обращаются в органы местного самоуправления, находят тот уполномоченный орган, обязанный ответить на все вопросы жильцов, и требуют от него каких-то конкретных действий. Однако обращения в указанные органы государственной власти могут не принести никакого результата.

В данной области отношений действует в основном два законодательных акта:

1. Закон РФ от 27.04.1993 № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан».

2. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

В тех случаях, когда при подготовке документации на последующую перепланировку (переустройство) жилого помещения собственником были соблюдены требования ст. 26-28 ЖК, а также правила, установленные в данном муниципальном образовании, то собственнику переустраиваемого жилого помещения нечего опасаться, в каждом случае его будут вызывать в конкретный орган местного самоуправления или государственной власти для дачи объяснений. В процессе дачи объяснений собственник покажет или выдаст копии документов, которые подавались им на получение разрешения по переустройству и перепланировке, копии полученных документов (разрешений, согласований) из пожарного надзора, СЭС и т.д. В тех случаях, когда переустройство и перепланировка проходят без получения разрешения, собственник такого помещения рискует быть оштрафованным, а впоследствии его могут обязать привести все работы в первоначальное положение, существовавшее до нарушения прав соседей, иными словами, его могут обязать провести за свой счет работы для восстановления первоначального положения переустраиваемого помещения.

При проведении проверок соответствующие органы и должностные лица могут совершить и выезд на место проведения работ для их осмотра. В таких случаях они при проведении осмотра во многом будут руководствоваться СНиПом 3.01.04-87, а также постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Согласно п. 1.7.1 данного постановления переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

После проведения всех проверок и дачи объяснений, контролирующий орган обязан будет выдать свое решение, акт иной документ, в котором отражены мотивы и само принятое решение по жалобе недовольных жильцов. Собственнику переводимого (перепланируемого) жилого помещения важно для себя получить копию такого документа. Важность такого действия заключается в следующем: если решение принято не в пользу собственника, то можно обжаловать такой акт в административном порядке вышестоящему должностному лицу, органу в порядке подчиненности или в суд. В том случае, когда контролирующим органом было отказано в удовлетворении жалобы недовольного жильца, то принятое контролирующим органом решение может быть тем более важно, что его в будущем можно использовать при повторном обращении недовольных жильцов в другие органы государственной власти, в том числе и в суд. Такое решение может быть использовано как доказательство того, что в перепланируемом помещении все в порядке и недовольные жильцы просто «заваливают» бесчисленными жалобами различные инстанции.

Рассмотрим случаи, когда жильцы дома по одиночке или коллективно обращаются в суд для запрета проведения работ по переустройству и перепланировке, для приведения перепланируемого помещения в первоначальный вид и для взыскания убытков с собственника переводимых помещений. Помимо искового заявления к самому собственнику жилого помещения, где проводятся работы, недовольные жильцы дома могут обратиться и с заявлением по делам, возникающим из публичных правоотношений, к органу местного самоуправления, принявшего решение о разрешении проведения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения. Если судом будет удовлетворено хотя бы одно из таких заявлений, то это может иметь самые негативные последствия для собственника такого помещения.

Во-первых, необходимо выяснить всю череду исков, которые могут заявить жильцы дома. Далее, исходя из реального положения ситуации (наличия всех необходимых согласований и документов), необходимо развить и подробно рассмотреть несколько вариантов поведения жильцов дома (истцов) в суде. И третий рассматриваемый элемент как раз и будут составлять рекомендации в виде конкретных ответных действий собственника помещений для защиты своих прав и интересов в суде. Однако, прежде чем рассматривать все перечисленные вопросы, необходимо рассмотреть те права и обязанности, которыми обладает собственник в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде. Для этого мы обратимся к гражданско-процессуальному и арбитражно-процессуальному законодательству РФ.