Первая полная энциклопедия ЖКХ

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

В числе поименованных в законе способов защиты гражданских прав установлены и такие, как признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права (при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения – ст. 14 ГК); возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда и некоторые другие.

Важной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165–180 ГК).

В системе гражданско-правовых норм, обеспечивающих охрану интересов граждан в жилищной сфере, большое значение имеет закон РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» (Федеральным законом № 2-ФЗ от 9 января 1996 года этот Закон изложен в новой редакции).

Об утрате права на жилое помещение

Принято различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле слова. В широком смысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная утрата») приводят в принципе все предусмотренные Жилищным кодексом РСФСР случаи выселения из занимаемого помещения без предоставления другого жилья, а также случаи расторжения договора по инициативе нанимателя и членов его семьи.

Особо следует сказать о ст. 100 ЖК РСФСР – «Последствия признания ордера недействительным». В соответствии с ней, если граждане, указанные в признанном недействительным ордере, ранее пользовались жилым помещением, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое.

Кроме того, согласно ст. 18 закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору аренды не производится в течение 6 месяцев, то договор аренды расторгается в судебном порядке, и арендатор подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (за исключением случаев выселения арендаторов из государственного, муниципального жилищного фонда).

В узком же смысле об утрате или прекращении права на жилое помещение можно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя или членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. Прекращение права касается в данном случае лишь того гражданина, который, имея законное право проживания в данном жилом помещении, отсутствовал без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся в жилое помещение с нарушением требований, в частности, ст. ст. 53, 54 ЖК РСФСР, затем «отсутствовавшим», вышеизложенное положение неприменимо.

Иначе говоря, нельзя ставить вопрос об утрате ими права на жилое помещение, поскольку такое право у них и не возникало. Эти граждане выселяются из жилого помещения, как не имеющие правовых оснований проживания.

Возможные последствия ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не затрагивают прав других лиц, проживающих в данном помещении, и не могут квалифицироваться как расторжение договора найма жилого помещения. Договор может быть только изменен вследствие признания нанимателем другого члена семьи вместо выбывшего (ст. 88 ЖК РСФСР).

Случаи сохранения жилья за временно отсутствующими не являются исчерпывающими. Другие случаи и условия сохранения жилого помещения могут быть предусмотрены текущим российским законодательством, а также законодательством субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем суд вправе признать иные случаи длительного отсутствия уважительными при рассмотрении конкретных споров, поскольку признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).

Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма жилого помещения, когда прекращаются права нанимателя и членов его семьи на это помещение. Такое может произойти как по их воле, так и против нее.

Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма жилого помещения (даже при наличии задолженностей по квартирной плате и плате по коммунальным услугам). Такое требование является, безусловно, обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций. Расторжение налагает и на нанимателя, и членов его семьи обязанности по освобождению жилой площади в разумные сроки.