Покер лжецов

Другим вариантом, когда можно было рассчитывать на выкуп закладных по номиналу, были дорогие строительные проекты. Бриттенхэм вспоминает: «Нужно было найти классное жилье, отнюдь не трущобы, а нечто с хорошим бассейном, теннисным кортом, микроволновками. Когда удавалось найти такой вариант, можно было поздравить себя – „есть шанс это дело конвертировать"». Для конвертации нужно было уговорить обитателей этих жилищ выкупить закладные на них у собственника/застройщика, который в свою очередь возвращал ссуду правительству. Когда правительство получало свои деньги, оно возвращало Роту и Бриттенхэму номинальную величину кредита, который был выкуплен ими по цене 60 центов за доллар. Двое молодых выпускников университета с Уолл-стрит, обследующих национальные проекты жилищного строительства в поисках плавательных бассейнов и безденежных жильцов, могли показаться смешными, пока они не достигли своего и не заработали 10 миллионов долларов. Изумляет то, что люди из Вашингтона, которые должны были заниматься этими проектами, не сделали того же самого. Но они не понимали истинной стоимости займов. Они рассчитывали, что рынки заплатят им справедливую цену, но рынок оказался неэффективным.

Еще большие прибыли приносили бестолковые действия американских домовладельцев. Принимая решение о сроке выкупа закладной, домовладелец действовал не умнее федерального правительства. По всей стране граждане, имевшие закладные под 4, 6 или 8 процентов, с иррациональным воодушевлением стремились досрочно погасить свои ссуды, даже когда на рынке ставка по кредитам доходила до 16 процентов. Даже в период всеобщей моды на использование финансового рычага (читай: кредитов) многим по-прежнему была неприятна сама мысль о том, что на них висит долг. Это создало такую же ситуацию, как с халявной прибылью по жилищным ссудам федерального правительства. Закладные были основой, на которой держались ипотечные облигации. Цена облигаций была существенно ниже их номинальной стоимости. Трюк заключался в том, чтобы выкупить их со скидкой от номинала как раз перед тем, как домовладельцы гасили свою задолженность. Маклер по закладным, который мог предсказывать поведение домовладельцев, зарабатывал сумасшедшие деньги. Любая досрочная оплата была чистой прибылью для владельца ипотечной облигации. Он покупал ее по 60 центов за доллар, а возвращали ему доллар на доллар.

Хью Рубин, молодой маклер из Salomon Brothers, начал вычислять вероятность того, что домовладельцы досрочно выкупят свои закладные. Он обнаружил, что вероятность зависела от места жительства, от срока до погашения и размера ссуды по закладной. Он использовал обширную статистику, собранную исследовательской группой Леви Раньери. При cоздании исследовательской группы предполагали, что она будет играть роль военных советников в трудных ситуациях. Но чаще их использовали как дешевую прислугу – подай-принеси. Только самые умные маклеры знали, как можно с толком употребить исследователей. Для Рубина и исследовательской группы американский домовладелец стал чем-то вроде подопытной лабораторной крысы. Они взялись за изучение того, как недвижность и бездеятельность домовладельцев под влиянием резких изменений процента сменяется бурной активностью. Когда удавалось вполне удостовериться, что определенная группа домовладельцев обладает повышенной склонностью к иррациональному поведению и выкупу дешевых низкопроцентных закладных, об этом сообщали Рубину, и тот скупал соответствующие закладные. Домовладельцы, естественно, не имели ни малейшего понятия, что Уолл-стрит с такой скрупулезностью изучает их поведение.

В первые годы деньги отделу закладных доставались с такой легкостью, как никому и никогда в фирме Salomon Brothers. Но уже тогда все поняли, что ипотечные облигации являются математически самым сложным видом ценных бумаг. Единственной причиной такой повышенной сложности было право домовладельцев досрочно выкупить закладную. Было нечто поэтическое в том, что единственная финансовая сложность, которую создал для финансовых рынков простой человек, оказалась тем самым гордиевым узлом, направившим лучшие мозги Уолл-стрит в набег на деньги этого простеца. Инстинкт Раньери, подтолкнувший его к созданию мощной исследовательской группы, оказался верным: для операций с закладными нужен был хороший математический аппарат.