Покупка и размен квартиры

В случае если после заключения договора будет обнаружено, что должник не выполняет свои обязательства или выполняет их очень долго, с нарушением сроков, то предъявить в связи с этим какие-либо претензии к лицу, передавшему Вам право требования, будет нельзя.

Но если все прошло благополучно и Вы заключили договор об уступке права требования, который никем не оспаривается, то остается лишь ждать момента сдачи дома в эксплуатацию. После этого необходимо принять квартиру от застройщика и обратиться в орган по государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации права собственности на квартиру. Основанием для приобретения такого права будет являться договор уступки права требования.

Однако неожиданности могут Вас поджидать и после того, как квартира Вам будет передана. Так как порой невозможно определить сразу качество объекта. Нередко это выясняется спустя определенное время или почти сразу после передачи квартиры, а иногда и непосредственно во время ее передачи.

Как и любая другая вещь, недвижимость должна отвечать определенным параметрам качества и стандартам. Если этого не происходит — значит, передана квартира ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Следовательно, законодателем предусмотрены варианты возможного поведения покупателя в случае обнаружения в приобретенной квартире каких-либо недостатков.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Рассмотрим перечисленные пункты подробнее.

1. Соразмерное уменьшение цены, как правило, актуально в том случае, если недостатки выявляются в момент передачи новостройки, когда денежные средства за нее еще не переданы или не полностью переданы продавцу. В этом случае стороны фиксируют обнаруженные недостатки и договариваются, на сколько может быть снижена цена. Затем новая стоимость квартиры отражается в договоре, но при этом также оговариваются обнаруженные недостатки. В случае если Вы впоследствии обнаружите другие недостатки и дефекты — это не лишит Вас права обратиться к продавцу с новыми требованиями в связи с ненадлежащим качеством проданной квартиры.

2. Безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. В тех случаях, когда на стороне продавца выступает застройщик, ему гораздо проще и экономнее устранить выявленные в новой квартире недостатки собственными силами и за свой счет. Поэтому если наличие недостатков и причина их возникновения не вызывают у сторон споров, то застройщик обычно не возражает против того, чтобы устранить такие «недоделки» силами своих же рабочих. Однако будьте внимательны — фактически застройщик уже продал квартиру, рабочим тоже вряд ли доплатят за такой внеурочный труд, соответственно отношение к работе может быть не всегда добросовестным. Так что, если Вы выбрали в качестве способа решения всех проблем данное требование к продавцу, то будьте готовы к тому, что потребуется Ваш постоянный контроль над ходом выполнения работ, иначе вряд ли Вас удовлетворит ее результат. Хотя, конечно, ситуации бывают разные и не исключена возможность, что дополнительные работы будут действительно выполнены качественно и максимально быстро.