Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Если Вы не заключили договор на конкретный объект недвижимости, то значит, юридически ваша ситуация выглядит так: вы принимаете решение не купить квартиру, не построить объект недвижимости, а купить вексель. Если же вы заключали инвестиционный договор по прежнему законодательству или договор долевого участия по новому закону, то сможете в судебном порядке сразу признать свое право собственности на квартиру в новостройке. А в случае с предварительным договором такой возможности нет.

По ГК РФ вексель – ничем не обусловленное обязательство. Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем, когда наступит срок погашения, вместо квартиры просто-напросто примет у вас вексель и вернет вам по нему денежные средства, которые вы платили, обычно без процентов, либо с процентом, если он установлен. Так что с учетом инфляции вы получите значительно меньше, чем платили.

Не исключено, что к моменту погашения векселя, т. е. когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще может исчезнуть.

Если вы все-таки решили приобрести вексель, то приобретайте векселя со сроком погашения не больше года. Это позволит вам более гибко строить отношения с застройщиком и при необходимости вернуть свои деньги до того, как они окончательно обесценятся.

2.Паевой фонд. Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Федерального закона № 214-ФЗ: закрытые паевые инвестиционные фонды.

Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.

Чем вы рискуете? Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством – просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).

Избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона № 214-ФЗ.

Если вы решились, то должны быть уверены в добросовестности застройщика. Так, некоторые банки, соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути. Однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются хорошо знакомые банку фирмы.

Приведем рекомендации, следуя которым, вы сможете снизить степень риска.

1. Внимательно прочитайте (лучше с юристом) предложенный вам предварительный договор купли-продажи квартиры.

2. Проследите, чтобы максимально подробно были указаны характеристики квартиры. Иначе в основном договоре купли-продажи вам потом могут указать другое жилье – подальше и похуже.

3. Обратите внимание на срок, в течение которого застройщик обязуется заключить с вами основной договор. Чтобы формальности не растянулись на полгода, настаивайте на пункте: договор купли-продажи заключается в конкретно оговоренный срок после регистрации права собственности застройщика на квартиру.

4. Очень важный пункт – порядок оплаты. В предварительном договоре должно быть указано, что в счет оплаты стоимости квартиры по договору принимается вексель. Часто на практике в договоре, сказано: застройщик может принять в качестве оплаты по договору ценные бумаги, т. е. ваш вексель. А может и не принять. Формулировка «может принять» или «может быть принят» позволяет застройщику выкрутиться, отказаться принимать у вас вексель и потребовать новой оплаты «живыми деньгами».

5. Поинтересуйтесь у застройщика, сможете ли оформить ипотеку на приобретение жилья, если да то на каких условиях выдадут кредит. Дело в том, что наиболее серьезные банки, предлагающие ипотеку на относительно выгодных условиях, зачастую отказываются давать кредит на новостройки, которые возводятся по «серым» схемам. Зато таких клиентов активно зазывают банки, имеющие связи с застройщиками. Это могут быть вполне добросовестные кредитные учреждения без намерения вас обмануть. Однако свои риски, связанные с «серыми» схемами приобретения жилья заемщиком, такие банки закладывают в процентные ставки по ипотеке. В результате кредит вам здесь предложат не под 11– 14%, а под в два раза большие проценты.

При «серых» схемах одна из основных гарантий для граждан – репутация застройщика. При отсутствии юридических механизмов защиты остается надеяться на честность и добросовестность фирм. Так что собирайте информацию о деятельности компании, отклики ее бывших клиентов, съездите на стройплощадки, где возводятся жилые дома.

1.4 Нарушение прав потребителей при строительстве жилья