Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства). Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.

Оформляем отношения. Каждый этап сделки – это множество разных, длинных по времени процессов. Эффективность этих процессов определяется профессионализмом сотрудников риэлторской фирмы. Самое главное – чтобы все действия совершались согласно заключенному с вами договору. Соответственно, если вы решили работать с организацией – необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать о добросовестности фирмы. Если вдруг риэлтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны – между вами и фирмой нет никакихобязательств.

Как правило, в риэлторских компаниях используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т. е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Риэлторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:

• подбор вариантов;

• проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;

• выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

• подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;

• проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

• подача и получение документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

• присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу.

• оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества)

• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об оказание риэлторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки.

Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.

2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке:

· расходы на рекламу квартиры;

· расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;

· расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

Фиксированная оплата– это одинаковая цена одинаковых видов работ, не зависит, за какие деньги продает или покупает жилье клиент. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная. Ведь технология продажи квартиры за пятьдесят тысяч долларов или же двести тысяч в принципе не отличается. Поэтому размер вознаграждения для агентства отличаться не должен. Цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение полностью готового варианта.