Пользование чужим имуществом

Читателям следует обратить внимание на то, что оценивается не все предприятие в целом, а каждая из составных частей имущественного комплекса по отдельности, что необходимо для обоих участников договора аренды. Арендодатель должен снять с балансового учета все переданное имущество, а арендатору надо поставить его на баланс. Причем они будут делать это не «оптом», а «поименно». Без детальной оценки имущества, входящего в состав арендованного предприятия, арендатор не сможет принять его к учету.

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.

Что касается оборотных средств (запасов сырья, топлива, материалов и т.д.), то они также передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие материально-производственные запасы передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата и т.д. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Таким образом, условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.

Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:

– имущественные права (например, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами);

– права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).

Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора.

На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности осуществляется только с письменного согласия кредиторов. На основании п. 1 ст. 657 ГК РФ арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде. При этом он должен сделать это как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков.

Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, то последние вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятиядолжника в аренду. При этом отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду.

Арендатору может быть передана дебиторская и кредиторская задолженность перед бюджетом и внебюджетными фондами.

Таким образом, арендатор получает вместе с предприятием все его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору, – это права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Поэтому арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними без соответствующей лицензии. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.

Для того чтобы избежать проблем с восставновлением либо с уплатой НДС, арендодателю и арендатору предприятия не следует включать в стоимость арендованного комплекса такие активы и обязательства, как товары, сырье, материалы, дебиторскую и кредиторскую задолженность. Лучше оформить их передачу обычным договором реализации материально-производственных запасов, договором цессии и договором уступки права требования долга. Это осложняет договорные отношения сторон и утяжеляет взаимные расчеты, зато избавляет от налоговых проблем.

Что касается трудовых отношений с работниками предприятия, которое передается в аренду, следует отметить следующее. Работники предприятия заключали трудовые договоры с организацией-арендодателем. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием нельзя. Их можно только перевести согласно ст. 72 ТК РФ на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия.