Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

13. Порядок заключения, исполнения, прекращения договора участия в долевом строительстве с учетом новелл ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

До принятия и вступления в законную силу Закона об участии в долевом строительстве в нормативной базе отсутствовало такое понятие, как договор долевого участия в строительстве (или договор участи в долевом строительстве). Термин «долевое участие» использовался только в ст. 24 Жилищного кодекса РСФСР и в ст. 15 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. В указанных документах предусмотрена возможность распределения жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия. В соответствии с указанной нормой жилая площадь в домах, построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений и организаций, могла распределяться для заселения между участниками строительства пропорционально переданным ими средствам.

Закон об участии в долевом строительстве установил, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются указанным законом. Кроме того, в указанном документе установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного случая, привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством РФ о жилищных накопительных кооперативах. Содержание понятия исполнения обязательств по договору приведено в ст. 12 Закона. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Данный нормативный документ согласно п. 2 ст. 27 его распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона.

Сторонами договора участия в долевом строительстве выступают следующие лица:

1) застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок. Указанный земельный участок подлежит использованию для строительства на нем многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство;

2) участники долевого строительства – их денежные средства привлекает застройщик для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости.

Согласно ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после: