Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко.

При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.

В результате рассмотрения различных вариантов трактования указанных договоров, Верховный суд РФ пришел к выводу о том, что ко всем рассмотренным делам подлежит применению Закон РФ «О защите прав потребителей», но однозначного решения о том, к какому виду договоров их нужно относить и какими правовыми нормами регулировать принято не было.

После принятия Закона об участии в долевом строительстве данное противоречие было снято.

В соответствии со ст. 1 указанного Закона договор на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости представляет собой договор участия в долевом строительстве.

При этом в п. 2 ст. 1 указанного Закона привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается на основании вышеназванного закона и законодательства РФ о жилищных накопительных кооперативах.

Таким образом, если для участия в строительстве застройщик привлекает денежные средства юридических лиц, он вправе заключать не только договор об участии в долевом строительстве, но и иные договора, например, договор простого товарищества.

В соответствии с договором простого товарищества его участники (товарищи) вносят в общее дело соответствующие вклады. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Применимо к проблемам строительства, договор простого товарищества заключается между двумя юридическими лицами. Вкладом одного товарища, исполняющего функции заказчика (застройщика) строительства, является право собственности или аренды на соответствующий участок, изготовленная и утвержденная проектно-сметная документация и т. д. Другой товарищ (подрядчик) в качестве вклада вносит объемы работ, поставляет материалы и т. д. По соглашению сторон стоимость каждого вклада может быть оценена сторонами при подписании договора простого товарищества.

В результате этого внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

То есть, объект недвижимости, построенный совместно указанными лицами, находится в общей долевой собственности. Каждый товарищ вправе совершать со своей долей допустимые законодательством действия. Но для этого необходимо выделить указанные доли. Сделать это желательно на этапе заключения договора. Так как на момент его подписания уже существует рабочий проект дома, можно не просто указать доли в процентном соотношении, но и произвести их фактический раздел.

Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.

Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.