Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Для перехода прав требования объекта недвижимости необходимо заключение договора уступки права требования между первоначальным кредитором (собственником имущественных прав на строящуюся недвижимость) и новым кредитором (лицом, приобретающим указанные права). Само обязательство, содержащееся в первоначальном договоре об участии в долевом строительстве, не меняется. В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Но к форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные требования.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации, то и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» также подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации…». Но при этом в соответствии со ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены застройщиком после вступления в силу указанного Федерального закона.

На основании п. 25.1. п. 3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно, гл. 24 «Перемена лиц в обязательстве». Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к другому лицу. Положения ст. 383 ГК РФ соответствуют требованиям, изложенным в ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в данном случае – договора участия в долевом строительстве), может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. То есть для того, чтобы первоначальный кредитор был вправе передать свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо, чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно, должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.

При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника (например, застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или договором. Исходя из положений п. 3 указанной статьи новый кредитор должен уведомить должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. То есть, если неуведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость, данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Ст. 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.