Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

В тех случаях, когда в отношении бывшего члена семьи собственника принято и вступило в действие решение суда о возможности его проживания в жилом помещении, на период его проживания и пользования жилым помещением он имеет права, несет соответствующие обязанности, предусмотренные ЖК РФ (обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).

При этом согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие указанных положений ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

ЖК внес существенные коррективы в такое понятие, как специализированные жилые помещения и в порядок пользования ими. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В специализированный жилищный фонд входят после вступления ЖК РФ в действие только жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Для использования жилого помещения индивидуального фонда в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения его в установленном порядке к специализированному жилищному фонду.

ЖК РФ в ст. 110 предоставляет право членам жилищно-строительного кооператива своими средствами участвовать в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Также кроме понятия жилищно-строительный кооператив используется также термин жилищный кооператив, но его члены своими средствами участвуют только в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (судя по отличающимся полномочиям данных юридических лиц, они представляют собой различные организационно-правовые формы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖК РФ предоставляет собственникам жилых помещений возможность выбирать способ управления жилым домом. Более того, выбор способа управления стал их обязанностью. ЖК РФ позволяет им выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (согласно ст. 164 ЖК РФ);

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией (на основании положений указанной статьи, а также ст. 162 ЖК РФ).

Необходимо учесть, что в соответствии с п. 9 вышеуказанной статьи один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» устанавливает новые положения, регулирующие правоотношения в сфере строительства (создания) новых объектов недвижимости, а также правоотношения сторон в указанном процессе.

Указанному закону должно быть уделено особое внимание. Он содержит много положительных моментов: наконец, дана правовая характеристика давно применявшихся на практике договоров участия в долевом строительстве, перечислены его основные существенные условия, предусмотрено обеспечение обязательств со стороны строительной организации и т. д. Он закрепил в законодательстве новый вид договора – договор участия в долевом строительстве. Законодательно определены его существенные условия, стороны, предмет регулирования, специальные основания для предъявления требований каждой из сторон о его расторжении, отказе от договора, уступке прав требований по договору и иные условия.