Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Таким образом, застройщик из-за нарушения им сроков передачи дольщику квартиры (или сроков сдачи жилого помещения – в зависимости от формулировки в договоре) через 33 дня после указанного нарушения при условии наличия решения суда (а решение суда общей юрисдикции будет вынесено в интересах потребителя-дольщика) должен будет и выплатить дольщику неустойку в размере стоимости квартиры в ценах на момент вынесения решения (что значительно превысит стоимость той же квартиры, которая была выплачена дольщиком при подписании договора об участии в долевом строительстве) и все-таки построить и предоставить ему квартиру. Немаловажным является следующий момент. Застройщик осуществляет строительство на денежные средства, предоставленные ему дольщиками. То есть, если по решению суда он отдаст в качестве неустойки сумму, значительно превышающую полученную, сроки окончания строительства отодвинутся на еще более дальний срок. Пострадает большое количество третьих, также участвующих в строительстве, физических лиц. Более того, получить по решению суда начисленные денежные суммы в качестве неустойки возможно с предприятия, которое пока фактически осуществляет свою деятельность. Правда, тем самым будет подорвана его стабильность и оно не сможет продолжать свою деятельность по строительству пусть не после первого взыскания, но после десятого – однозначно.

Но у судов есть возможность уменьшения заявленной потребителем неустойки. Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

А после принятия и вступления в силу 1 апреля 2005 г. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в соответствии с п. 9 ст. 4 указанного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной вышеуказанным Федеральным законом.

Согласно ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Но это положение действует в отношении тех строительных организаций, которые получили разрешение на строительство после 1 апреля 2005 г. и по размеру несоразмерно штрафным санкциям в отношении в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, предусмотренным ст. 5 Закона. В этом случае участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (практически в два раза меньше), действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме наиболее часто встречающегося нарушения застройщиком срока окончания строительства и предоставления участнику объекта недвижимости, возникают нарушения, связанные с качеством построенного жилья. После сдачи дома в эксплуатацию жилье должно соответствовать строительным нормам и правилам, а также проекту строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При подписании акта приема-передачи предусмотрено, что участник ознакомлен с качеством передаваемого ему объекта и согласен с его состоянием. Поэтому при наличии тех или иных несоответствий необходимо до подписания указанного акта предоставить застройщику свои замечания для их устранения. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.