Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства

5. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе этих участков как главной вещи. Данный принцип фактически объединил в одну сложную вещь (земельно-имущественный комплекс) земельный участок и другие объекты недвижимости, которые настолько прочно связаны с землей, что их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В статье 35 ЗК РФ (п. 1, 4) этот принцип развит следующим образом: отчуждение здания (или сооружения), находящегося на земельном участке, проводится только вместе с этим участком (а участка – вместе со зданием); если же такое здание находится на чужом земельном участке, то в случае перехода права собственности на него к его приобретателю переходит право на использование той части участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования.

6. Принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий означает, что изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, а также других особо ценных земель для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Практическая реализация этого принципа осуществлена главным образом в Законе о переводе земель, который содержит ограниченный перечень оснований и условий, когда допускается изменение целевого назначения земель и земельных участков.

7. Принцип платности использования земли предусматривает, что использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Причем платежи за землю не зависят от факта ведения хозяйственной деятельности на земельном участке и ее результативности, что стимулирует его правообладателя к эффективному землепользованию и способствует экономически обоснованному обороту земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. В современной России такая платность была введена с 1992 г., тогда как в советский период принципиальным положением была как раз бесплатность пользования землей.

8. Принцип деления земель по целевому назначению на категории предусматривает, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной целевой категории и разрешенного использования. Такое деление всего земельного фонда на категории земель, отличающихся по своему целевому назначению, свойственно как современному, так и советскому земельному праву. Впрочем, утвержденные Правительством РФ в 2012 г. Основы госземполитики предусматривают отказ от данного принципа.

9. Принцип разграничения государственной собственности на землю предусматривает, что все неприватизированные (неразграниченные по формам собственности) земли должны быть отнесены к одному из трех уровней публичной земельной собственности (федеральной, региональной или муниципальной). Причем правовые основы и порядок такого отнесения (разграничения) могут быть установлены только федеральными законами. Поэтому, хотя необходимость разграничения была очевидна уже в начале 90-х гг. ХХ столетия, процесс разграничения не начинался, пока в 2001 г. не был принят соответствующий закон. В настоящее время такое разграничение все еще продолжается (к соответствующим уровням публичной собственности отнесено порядка 60 % площади земель, подлежащих разграничению).

10. Принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель означает, что при определении такого режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы (все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своим назначением, природными характеристиками, имеют различное экономическое и социальное значение для общества).

11. Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан заключается в том, что регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Этот принцип, а также нормы, развивающие его, обеспечивают соблюдение баланса публичных и частных интересов в земельных правоотношениях.

12. Принцип разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель позволяет избежать противоречия между нормами указанных отраслей (подробнее об их современном соотношении – см. выше).

13. Принцип государственного регулирования приватизации земли получил свое развитие в различных нормативных актах. Например, с 2015 г. способ предоставления земельных участков в частную собственность не выбирается самостоятельно предоставляющим их органом (в большинстве случаев – органом местного самоуправления), а определен непосредственно в ЗК РФ.