"Пророчество Богатого Папы"

При идеальной стабильности денежного потока риск минимален, а налоговые льготы велики. Но главная причина наших с Ким инвестиций в такую собственность - это владение землей на углу перекрестка. Через 15-20 лет после сдачи в аренду этот кусочек земли на углу оживленного перекрестка невероятно вырастет в цене. Одна из причин невероятного богатства фирмы «McDonald's» не в том, что она продает больше всех гамбургеров, а в том, что она владеет землей на самых лучших перекрестках в мире.

Один мой знакомый недавно досрочно ушел на пенсию и успел обналичить свой план 401 (k) стоимостью в три миллиона долларов до краха 2000 года. Он взял один миллион и купил открыто продававшуюся франшизу закусочной знаменитой компании быстрого питания (не «McDonald's») в тройную нетто-аренду. Он не брал заем. Он просто заплатил один миллион долларов и вернулся домой. Его инвестиция в один миллион долларов приносит ему 8,5 процентов годовой прибыли, то есть к нему притекает денежный поток объемом примерно в 85 тысяч облагаемых льготным налогом долларов в год, который каждые пять лет увеличивается. Другими словами, его 8,5 процента прибыли при льготном налоге равнозначны 17 процентам прибыли на фондовом рынке, и он будет получать их каждый год, что бы ни случилось.

Кроме того, он может рассчитывать на эти деньги независимо от взлетов и обвалов на фондовом рынке. Каждый месяц деньги перечисляются на его банковский счет, а через 20 лет он будет владеть великолепной недвижимостью, которую сможет передать своим детям и внукам. И хотя меня лично 8,5 процента прибыли не слишком впечатляют, для него это разумный и надежный доход. Я не знаю, что он сделал с остальными двумя миллионами, но полагаю, что большая часть утла на налоги и на новый катер.

Бели вы устали от взлетов и спадов на фондовом рынке и хотите узнать, почему богатые чувствуют себя в безопасности, просто придите на любой оживленный перекресток и посмотрите на коммерческие здания на каждом из углов. Вполне вероятно, что этими зданиями (включая аптеку, супермаркет и закусочную быстрой еды) владеет один и тот же инвестор. Он не владеет бизнесом, а только зданием и часто - землей, на которой оно размещается, и поэтому управление предприятием и обслуживание здания-это не его головная боль. Вместо этого каждый месяц, пока миллионы следят за колебаниями фондового рынка, этот инвестор в тройную нетто-аренду получает чек. На мой взгляд, в этом гораздо больше инвестиционного смысла.

Вся прелесть инвестиции такого типа заключается в том, что деньги притекают к вам ежемесячно, ваши арендаторы оплачивают все связанные с собственностью долги, а в конечном итоге вы становитесь владельцем недвижимости и получаете выгоду от ее переоценки за период аренды.

В таких сделках тройной нетто-аренды есть два нюанса. Во-первых они обычно требуют солидного залога. Во-вторых, большинство финансовых пла-нировщиков, которые продают взаимные фонды и страховки, не рекомендуют делать подобные инвестиции, потому что не получают с них комиссионные. Я своими ушами слышал, как финансовые планировщики говорили, что такие инвестиции в недвижимость рискованны, и вместо этого рекомендовали диверсифицированные портфели взаимных фондов, что, с моей точки зрения, исключительно рискованно. Чтобы сделать подобную инвестицию, вам нужно будет найти опытного брокера по коммерческой недвижимости, по крайней мере, с пятилетним стажем работы, и попросить о встрече с довольными клиентами этого брокера, если таковые у него имеются. Как в случае с любой инвестицией, существуют хорошие и плохие тройные нетто-аренды.

Реальный случай с инвестицией, от которой мы

недавно отказались.

Приведу пример инвестиции, возможность которой я недавно рассматривал, но отказался от сделки, потому что она не принесла бы достаточно денег.

Это был супермаркет, только что построенный на Среднем Западе. Аренда

тор - акционерная компания с отличной репутацией. Объем продаж компании

составляет 15 миллиардов долларов, у нее три тысячи бакалейных магазинов и

две тысячи магазинов «удобной покупки» (продовольственный магазин само

обслуживания с более высокими ценами и ограниченным ассортиментом, имеющий удлиненный рабочий день).

Цена покупки $6 600 000

Залог $1600000

Закладная $5 000 000

Позитивный денежный поток:

Годы 1-2 $198 000 (11 процентов)

Годы 3-8 $240 000 (14 процентов)

Годы 9-10 $282 000 (16 процентов)

Несмотря на исключительную надежность инвестиции, мы с Ким отказались от нее, потому что это далеко не блестящий вариант. Мы отказались от нее, потому что можем найти инвестиции с гораздо большим уровнем доходности и на гораздо лучших участках земли. Месторасположение этой собственности было не таким привлекательным, как в случаях с тройной нетто-арендой. Превосходное расположение недвижимости позволяет в случае банкротства арендатора легко найти нового.

Отправная точка