Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

При этом в абзаце 2 указанной статьи содержится дополнение о том, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми[7].

Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав также содержится определение НИ, которое звучит следующим образом: "НИ (НИ), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы".

Оба этих, по сути, идентичных определения[8] сконструированы таким образом, что в них содержатся как определенные отличительные (родовые) признаки недвижимых вещей — критерии отнесения к НИ, так и открытый перечень вещей, которые могут быть отнесены к НИ.

Оба определения содержат указание на особую группу вещей, которые являются недвижимыми в силу своей физической природы:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса;

многолетние насаждения.

Что касается остальных объектов НИ, то, согласно приведенным определениям, существует всего два легальных критерия отнесения вещей к НИ:

неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Обозначенные условия при решении вопроса об отнесении вещи к НИ подлежат одновременному применению, то есть наличие только одного из них недостаточно для решения указанного вопроса.

Как показывает практика, при проведении ГРПНИ и при осуществлении сделок и иных операций с НИ, во-первых, не всегда можно доказать наличие обоих критериев у объекта (особенно это касается условия о нанесении ущерба при возможном перемещении), а во-вторых, этих критериев явно недостаточно.

Следует сразу оговориться, что правильное решение вопроса об отнесении того или иного объекта к НИ возможно только при применении как юридических познаний, так и специальных технических. Именно поэтому на органы по регистрации прав на НИ и сделок с ним не возложены обязанности по решению вопроса о квалификации имущества как недвижимого. Данную функцию должны осуществлять и осуществляют органы, на которые возложены обязанности по техническому учету и описанию объектов НИ, в том числе и земельных участков, — то есть организации технической инвентаризации и органы кадастрового учета.

Однако на практике даже специалисты этих учреждений не всегда в состоянии правильно определить, что же относится к НИ. Причиной этого является зачастую достаточно узкая отраслевая специфика тех или иных объектов имущества (вещей). Поэтому правильно ответить на этот вопрос в каждом индивидуальном случае можно только при применении специальных технических и экономических познаний, относящихся к той или иной отрасли производства, благодаря которым можно:

а) точно определить функциональное предназначение объекта и степень участия в производственном цикле организации (предприятия);

б) доказать наличие или отсутствие неразрывной связи с землей, на которой объект находится, с учетом его функционального назначения;

в) доказать возможность или невозможность перемещения данного объекта с учетом сохранения его функционального назначения, а также рассчитать возможный ущерб при таком перемещении. При этом определить соразмерность такого ущерба можно только на основе специального технико-экономического анализа.

Проведение подобного исследования с учетом и рассмотрением всех необходимых технических, архитектурных и экономических особенностей объекта имущества (здания, строения или сооружения) позволяет с достаточной точностью отграничить объекты НИ от иных объектов, расположенных на территории одного земельного участка.

Прежде всего, это видно при разграничении объектов НИ и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к НИ не вызывает сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно разборные конструкции, которые в короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные торговые павильоны, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы[9].