Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Если при приобретении помещения НДС не предъявлялся продавцом и соответственно не уплачивался покупателем, налоговая база при перепродаже НИ должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 154 НК РФ. Согласно данной статье налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья) и без включения в них налога на добавленную стоимость.

Сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) в целях применения статьи 163 НК РФ исчисляется с учетом суммы выручки, полученной от реализации НИ.

Вычет сумм НДС, уплаченного при приобретении объектов НИ, предназначенных для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС, согласно разъяснению налоговых органов[78], может быть произведен при условии возникновения момента определения налоговой базы для целей обложения НДС.

Вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении основных средств и (или) нематериальных активов, на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 172 НК РФ, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств и (или) нематериальных активов.

По мнению отдельных представителей налоговой администрации, "принятие на учет основных средств" в контексте рассматриваемой нормы означает отражение их стоимости в бухгалтерском учете по дебету счета "01". Поэтому основные средства, учитываемые на счетах "07" "Оборудование к установке" и "08" "Капитальные вложения", не могут рассматриваться в качестве принятых к учету.

Между тем в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона о бухгалтерском учете, постановлением Госкомстата РФ N 71а от 30 октября 1997г.[79], текстом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств[80], учет ввода в эксплуатацию и зачисления их в состав основных средств производится на основании акта приема-передачи и инвентарной карточки учета основных средств[81].

Рассматриваемые положения пункта 1 статьи 172 НК РФ не связывает право налогоплательщика произвести вычет налогов с моментом приобретения права собственности на оплаченные и принятые к учету основные средства и счетом, на котором учтены эти средства[82].

С вышеозначенной позицией не соглашаются судебные инстанции Восточно-Сибирского округа[83]. По их мнению, передача НИ (зданий) в соответствии с заключенными договорами купли-продажи согласно актам еще не является реализацией, поскольку право собственности на это имущество у покупателя до момента государственной регистрации не возникает (п.2 ст.223 ГК РФ), следовательно, отсутствуют признаки реализации, предусмотренные пунктом 1 статьи 39 НК РФ. Моментом реализации зданий и возникновения оборота по реализации, облагаемого НДС, должен признаваться тот отчетный (налоговый) период, в котором была произведена государственная регистрация сделки.

Известны и случаи, когда налоговые органы отказывали в возмещении НДС установив, что возмещению выставлены суммы НДС, перечисленные покупателем не продавцу объекта НИ, а третьему лицу, являющемуся посредником. Поскольку третье лицо к сделке купли-продажи НИ отношения не имеет, то отказ в возмещении уплаченной суммы налога формально является обоснованным.

Для доказательного подтверждения правильности принятого решения представители налоговой администрации должны провести встречные налоговые проверки продавца и посредника по вопросу правильности отражения операции по продаже НИ в книге продаж указанных лиц. Результаты такой проверки должны быть отражены в тексте Решения налогового органа, оформленного по результатам проверки.

В случае если установлено отражение операции по продаже НИ как в книге продаж продавца, так и третьего лица и при этом (на пример, на основании писем продавца) часть сумм в качестве оплаты приобретенного объекта НИ уплачены покупателем третьему лицу, правовых оснований к отказу в возмещении НДС не имеется[84].

Не может изменить порядок получения вычета по НДС и переход организации на упрощенную систему налогообложения. По этой причине позиция отдельных налоговых органов, считающих что суммы НДС, уплаченные при приобретении основных средств, после перехода на упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности, подлежат восстановлению в последующем налоговом периоде, подлежит обжалованию в судебном порядке, как противоречащая положениям статей 171, 172 НК РФ.

Подобные налоговые споры являлись предметом рассмотрения и были разрешены в пользу налогоплательщика судебными инстанциями Северо-Западного округа[85].