Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Для целей налогообложения цена каждого вида имущества, на основании пункта 3 статьи 158 НК РФ принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент, который рассчитывается на основании предписаний пункта 2 комментируемой статьи (см. таблицу 3).

Определение балансовой стоимости активов продаваемого предприятия может быть определено на основании документов, составляемых в ходе предусмотренной статьей 561 ГК РФ процедуры удостоверения состава продаваемого предприятия.

Следует обратить внимание на то, что в комментируемой статье законодатель не рассматривает ситуацию, при которой цена, по которой предприятие продано, равна балансовой стоимости реализованного имущества. Учитывая то обстоятельство, что на основании пункта 3 комментируемой статьи, цена имущества для целей налогообложения практически в безальтернативном порядке (единственное предусмотренное исключение определено в последнем предложении абз. 2 п.2 ст.158 НК РФ) должна рас считываться с учетом поправочного коэффициента. По мнению авторов настоящего комментария, при возникновении рассматриваемой ситуации, поправочный коэффициент может быть признан равным единице.

Таблица 3 

Алгоритм расчета налоговой базы при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса 

Соотношение  цены реализации предприятия и балансовой стоимости реализованного имущества	P > I	P < I
Порядок определения поправочного коэффициента	K1 = P - (D + C) / I - (D + C)	K2 = P/I
Размер налоговой базы	U = х (В1 + В2 + Bn) + Bd + Bc	В = х (В1 + В2 + Bn) + Bd + Bc
Особенности определения отдельных значений при расчете налоговой базы	Bn = In х K1 Bd = Id Bc = Ic	Bn = In х K2 Bd = Id х K2 Bc = Ic х K2

Используемые обозначения

P	цена реализации предприятия
I	суммарная балансовая стоимость имущества предприятия
K1, K2	поправочные коэффициенты
D	балансовая стоимость дебиторской задолженности
С	стоимость  ценных бумаг. В случае, если принято решение о переоценке ценных бумаг
С = 0 U	суммированная налоговая база по реализованному предприятию
Bn	цена (для целей налогообложения) имущества N, находящегося на балансе предприятия (за исключением дебиторской задолженности и стоимости ценных  бумаг)
Bd	цена (для целей налогообложения) дебиторской  задолженности  предприятия
Bc	цена  (для  целей налогообложения) ценных бумаг, находящихся  на  балансе  предприятия
In	балансовая  стоимость принадлежащего предприятию  имущества
N  Id	балансовая  стоимость  дебиторской  задолженности предприятия
Ic	балансовая стоимость ценных бумаг, находящихся на балансе предприятия

В пункте 4 статьи 158 НК РФ законодатель определяет порядок оформления счета-фактуры при реализации предприятия как имущественного комплекса.

В этом случае в обязанности продавца предприятия входит составление сводного счета-фактуры. Дополнительно к установленным требованиям составления такого документа в нем выделяются в самостоятельные позиции:

основные средства;

нематериальные активы;

прочие виды имущества производственного и непроизводственного назначения;

сумма дебиторской задолженности;

стоимость ценных бумаг;

иные позиции активов баланса.

По каждому виду имущества, реализация которого облагается налогом, указываются соответственно: в графе "Ставка НДС" — расчетная налоговая ставка в размере 15,25%; в графе "Сумма НДС" — сумма налога, равная 15,25 процентной доле налоговой базы. В графе "Всего с НДС" сводного счета-фактуры указывается цена, по которой предприятие продано. К сводному счету-фактуре прилагается акт инвентаризации.