Ресурсоснабжение жилищно-коммунального хозяйства России. Вопросы теории и практики

На основании заключенного с расчетным центром агентского договора управляющие компании (ТСЖ) могут заключать дополнительные соглашения с поставщиками коммунальных ресурсов к договорам на поставку коммунальных ресурсов с положениями о зачете денежных средств, полученных уполномоченным поставщиками расчетным центром от населения в оплату квитанций за поставленные коммунальные услуги и перечисленных последним на расчетные счета поставщиков, в счет оплаты управляющими компаниями (ТСЖ) по основному договору поставки коммунальных ресурсов.

Есть также вариант трехстороннего договора (поставщик, исполнитель, агент) на поставку соответствующего вида коммунального ресурса, без заключения указанного дополнительного соглашения, когда автоматически плата за агентские услуги возлагается на поставщика коммунальных ресурсов. Такой вариант расчетов практикуется в г. Волгограде: например, договор на водоотведение, очистку сточных вод с оказанием информационно-вычислительных услуг на территории Кировского и Красноармейского районов города[237].

На наш взгляд, в качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно отметить следующие ключевые моменты:

– исключаются возможные злоупотребления управляющими компаниями (ТСЖ) и их руководителями с распоряжением денежными средствами, поступившими от граждан в счет оплаты коммунальных услуг;

– собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками;

– средства, собранные на выполнение работ по содержанию и ремонту жилья, не отвлекаются для оплаты коммунальных услуг;

– при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить поставщикам ресурсов за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества дома. В результате управляющая организация не может обеспечить выполнение всего комплекса работ по содержанию и ремонту общедомового имущества по причине отвлечения средств на иные цели, и, как следствие, происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию многоквартирного дома или ухудшается качество таких работ и услуг.

Вместе с тем отметим основные недостатки непосредственного способа управления:

– необходимость заключения каждым собственником договоров на поставку коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций (либо выбора лица и выдача ему доверенности на совершение полномочий по заключению договоров с каждым поставщиком от имени собственников);

– потребность ресурсоснабжающей организации в увеличении штата сотрудников для выполнения работы по заключению, ведению, и контролю исполнения договоров с собственниками помещений многоквартирном доме (абонентская служба, техническая служба), что приведет к дополнительным затратам и отразится на увеличении тарифа на коммунальные услуги;

– квитанции на оплату от поставщиков коммунальных услуг могут приходить в разное время в течение месяца. В таких условиях со стороны собственника будет требоваться соблюдение финансовой дисциплины по оплате услуг в рамках каждого из заключенных договоров;

– законодательно не определено взаимодействие ресурсоснабжающей организации и управляющей организации при передаче данных о льготах, об установленных приборах учета, миграции населения;

– также действующее нормативное регулирование предполагает доплату управляющей организацией по долгам жильцов даже при избрании непосредственных способов расчетов, что явно не отражает интересы управляющих организаций.

При реализации непосредственного способа управления у собственников может также возникнуть вопрос ответственности за качество коммунальных услуг. Для урегулирования данных проблем возможно подписание между поставщиком ресурсов и управляющей организацией соглашения о порядке контроля качества коммунальных услуг, разграничении зон ответственности и порядка перерасчета за некачественно оказанные услуги.

Итак, непосредственный способ управления многоквартирным домом законодательно закреплен, однако вместе с тем механизмы его реализации прямо не регламентированы. В особенности проблема возникает при установлении отношений по ресурсоснабжению в рамках непосредственного способа управления. Частичным проявлением такого способа управления являются так называемые прямые расчеты с поставщиком ресурса. Несмотря на недостатки, введение в будущем непосредственного способа управления все же преследует благие цели, в первую очередь – исключение злоупотреблений со стороны управляющих организаций.

Заключение