Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

Минимальный объем информации о торгах, который должен быть указан в извещении, определен в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и состоит из следующих сведений:

• о времени, месте и форме торгов;

• об их предмете;

• о существующих обременениях продаваемого имущества;

• о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги;

• о начальной цене.

Как видим, из положений закона следует, что в отношении объекта торгов – недвижимости – организатором должны быть указаны лишь минимальные сведения, позволяющие его индивидуализировать, т. е. достоверно и однозначно определить объект (общее описание объекта, его адрес и кадастровый номер)[19], а также все обременения объекта, т. е. права третьих лиц (не собственников) на данное имущество (например, ипотека). Кроме того, в случае если торги проводятся в рамках принудительной продажи, в целях подтверждения начальной цены торгов к извещению также прикладывается отчет об оценке.

Нарушение установленных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ правил о минимальном перечне сведений, которые должны быть включены в извещение о торгах, признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов[20] и может служить основанием для признания торгов недействительными[21].

Но это вовсе не означает, что данное правило никогда не нарушается. Напротив, мы в своей практике неоднократно сталкивались с ситуациями, когда организатор торгов вместо информации об объекте торгов публикует только время и место, где можно ознакомиться с соответствующей документацией. И далеко не факт, что в этом месте вас не встретит закрытая дверь. Причем далеко не всегда подобные нарушения действительно приводят к признанию торгов недействительными в судебном порядке. Ведь обращение в суд и последующее участие в производстве требуют от истца значительных вложений – денег, времени и нервов. Идти на такие затраты имеет смысл только тогда, когда вы точно знаете, за что боретесь. В противном случае игра не стоит свеч. А если об объекте торгов ничего не известно, то и обжалование торгов оказывается сродни покупке кота в мешке. А значит, высока вероятность, что никто такие торги и не обжалует.

Однако если нарушение правил о минимальном перечне подлежащей опубликованию информации о торгах все-таки является, скорее, исключением из правил и встречается не слишком часто, то вот ограничение публикуемой информации исключительно минимальными требуемыми законом сведениями является, к сожалению, практикой обычной и общепринятой. При этом даже данные сведения в полном объеме могут быть указаны не во всех сделанных организатором торгов извещениях, а лишь в извещении, сделанном непосредственно на электронной торговой площадке (далее – ЭТП), на которой торги будут проводиться (если, конечно, речь идет о торгах в электронной форме).

Так, по закону все извещения о торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРБ) –Однако на данном ресурсе вы зачастую не найдете ни проекта договора купли-продажи, ни отчета об оценке объекта, ни каких-либо иных сведений об объекте, из которых могли бы почерпнуть хотя бы какую-нибудь детальную информацию об объекте недвижимости. Но в извещении, размещенном в ЕФРБ, обязательно будут указаны адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, а также ссылка на конкретную ЭТП, на которой проводятся соответствующие торги. А уже в извещении о торгах, опубликованном на сайте ЭТП, вы найдете больше информации об объекте.

Кроме того, помимо сведений об объекте и о торгах, опубликованных в извещении или приложенных к нему, организатор торгов обычно обладает и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов, которая необходима покупателю для оценки рисков:

• правоустанавливающими документами на недвижимость;

• технической и кадастровой документацией на объект;

• юридическими документами, подтверждающими установление обременений или ограничений (договорами ипотеки, соглашениями или решениями о сервитутах, охранными свидетельствами и др.);

• юридическими документами продавца (и в первую очередь уставом, в котором могут быть определенные ограничения в отношении продажи имущества или специальные правила его продажи);