Сам себе риэлтор

Чтобы решить задачу с жилищным вопросом, необходимо спуститься на землю. Делаем сравнительный анализ, смотрим, что происходит на рынке. Но делать это тоже надо правильно.

Нельзя сравнивать квартиры только в одном – вашем – доме, потому что одна и та же квартира в одном доме может стоить 3,5 миллиона рублей, а в соседнем 2,9 миллиона. Покупатели, как правило, смотрят три-четыре района, и цены могут сильно разниться. Первые и последние этажи нельзя сравнивать с средними. Как правило, квартиры на крайних этажах стоят дешевле.

Еще один нюанс, очень важный! Мы все – риэлторы в том числе – сравниваем объявления, это «хотелки», желания продавцов. Причем на один и тот же тип квартир в похожем состоянии цены могут отличаться на миллион. Это отличия амбиций и только.

Вы можете изучить и сравнить предложения, но вы нигде не узнаете, по какой цене реально продаются квартиры. Всегда есть торг, и выторговать можно суммы, колоссально отличающиеся друг от друга: от 10 тысяч до 300–500 тысяч рублей.

Стоимость объекта

На стоимость объекта влияют много факторов: год постройки, материал стен, этажность. Чем новее дом, тем дороже квартира. Кирпич ценится выше бетонных панелей, потому что шумо- и теплоизоляция лучше. И подоконники шире. Первый и последний этажи, как я уже писал, понижают стоимость жилья. Минусы первого этажа – звуки с улицы: люди, машины, двери подъезда; холод и влажность подвала, деревья закрывают свет. Но у первого этажа есть и преимущество, например, для пожилых: всегда легко подняться. Чего не скажешь о последнем этаже, если дом без лифта или он сломался. Еще минус верхнего этажа: возможные протечки крыши. Удаленность от центра, развитость транспортной инфраструктуры, наличие метро, магазинов, больниц, детских садов, школ и других учебных заведений – все это имеет значение. Если в районе есть престижная школа, только один этот фактор может поднять цену и спрос на квартиры поблизости.

Время года тоже влияет на цены. Обычно они вырастают в мае-июне и ноябре-декабре, причем декабрь – самый активный месяц в году по купле-продаже недвижимости. Причины разные. Психологические – люди хотят встретить Новый год в новой квартире, сделать себе подарок к празднику, завершить задуманное в старом году. Новый год – неизвестность: что произойдет с законами, с экономикой? А вложение в недвижимость – это надежный вариант. А еще банки закрывают финансовый год и выполняют план: процент одобрения кредитов увеличивается, в связи с чем увеличивается и покупательская способность. В конце года у некоторых организаций остается неосвоенный бюджет, начинается вливание средств, в том числе в недвижимость, для избавления от остатков (иначе в следующий период меньше бюджет выделят).