Самоучитель по налогам на доходы физлиц

Нельзя получить вычет и в случае, если сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами (подробнее см. вопрос № 92).

82) Если в договоре купли-продажи была указана низкая стоимость объекта недвижимости, можно ли в качестве документов, подтверждающих расходы, предъявить расписки?

К налоговому вычету будет принята только та сумма, которая указана в документах (договоре купли-продажи, кредитном договоре). Суммы, указанные в расписках и превышающие договорную сумму, не могут быть учтены. То есть если вы купили квартиру на вторичном рынке и по договору сумма сделки была занижена (например, составила 1 млн. рублей), вы сможете рассчитывать только на вычет в размере 1 млн. рублей.

Отметим, что при предъявлении таких расписок (если суммы в расписках превышают сумму, фигурирующую в договоре) налоговые органы примут меры к продавцу, занизившему сумму сделки (в случае, квартира находилась в его собственности менее 3-х лет и занижение договорной суммы сделки явилось уклонением от уплаты налога).

83) Если расходы на покупку недвижимости осуществлялись не в денежной форме, возможен ли вычет?

Если в оплату жилья или земельного участка были переданы иное имущество, права по ценным бумагам (векселям), то такая форма оплаты не препятствует получению вычета (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, от 01.09.2005 № 03-05-01-04/268, ФНС России от 11.04.2006 № 04-2-02/280@, УФНС России по г. Москве от 14.04.2010 № 20-14/4/039129@, от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2005 № А79-6273/2004-СК1-5858).

Вместе с тем переданный в оплату имущества вексель может признаваться в качестве расходов только в том случае, если он был приобретен налогоплательщиком по гражданско-правовому договору. Если же налогоплательщик сам выписал вексель и передал его продавцу, то оснований для вычета нет (Письма Минфина России от 28.03.2005 № 03-05-01-07/6, УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 № 20-14/4/012390@, от 19.01.2009 № 18-14/002391@).

Также, если налогоплательщик в качестве оплаты наряду с денежными средствами передает другое жилье, он сохраняет право на вычет (Письма Минфина России от 24.11.2009 № 03-04-05-01/820, ФНС России от 05.05.2009 № 3-5-04/547@).

84) Можно ли заявить налоговый вычет в случае, если имел место договор мены, а не договор купли-продажи?

В своем письме от 19 октября 2011 года № 03-04-05/7-754 Минфин России разъяснил, что ст. 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены приравнивается к договору купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены. Эта же позиция подтверждена в Письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/9-500, от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@), от 27.04.2011 № 03-04-05/7-309).

Следует отметить, что ранее (согласно разъяснениям, выпущенным в 2009–2010 годах) налоговые органы придерживались другой позиции: приобретая жилье по договору мены без доплаты, налогоплательщик «не несет расходов» и, соответственно, «не имеет права на вычет».

85) Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов?

Из буквального прочтения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не вполне понятно, можно ли применить имущественный вычет как в отношении стоимости земельного участка, так и жилого дома, расположенного на нем, или вычет предоставляется только по одному из этих объектов. Вопрос актуален, если и дом и участок по отдельности стоят менее 2 млн. рублей, а совокупно дотягивают до этой суммы или превышают ее.

Как указывает Минфин, для целей получения налогового вычета земельный участок и расположенный на нем жилой дом являются единым объектом — следовательно, в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются затраты на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом (см. Письма Минфина от 21.10.2011 № 03-04-05/7-766, от 14.10.2011 № 03-04-05/7-736, от 25.04.2011 № 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 № 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 № 03-04-05/9-131).