Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой аспект)

В настоящее время в юридической литературе отсутствует понятие самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, равно как и классификации таких действий. Отдельные монографические исследования посвящены самовольной постройке[100], самовольным переустройствам и (или) перепланировкам жилого помещения[101], ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости[102], а также самовольного изменения функционального назначения помещений[103], что наглядно демонстрирует отсутствие комплексного взгляда на изучаемую проблему.

Негативным следствием последнего является как разный подход законодателя к правовым последствиям таких самовольных действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, закрепленный в ГК РФ (в отношении самовольного строительства) и ЖК РФ (в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений) либо полное его отсутствие (в отношении самовольной реконструкции объектов недвижимости; самовольного перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое), так и отсутствие единства в теории применительно к таким самовольным действиям и объектам.

Не лучшим образом в цивилистике обстоит дело с самим понятием самовольных действий, которое отсутствует, не изучается вовсе и констатируется как некая данность. Единственным исключением из общего правила является статья Л.В. Щенниковой, в которой автор обращает внимание на сущность понятия, «обозначаемого словосочетанием «самовольная постройка»», и анализирует само название института, его признаки применительно к сути данного явления[104], что является несомненным преимуществом данной работы. Позиция, высказанная Л.В. Щенниковой, нашла свое дальнейшее развитие в диссертационном исследовании А.И. Оганова, который, анализируя именно словосочетание «самовольная постройка», приходит к выводу о том, что «с точки зрения дня сегодняшнего его нельзя признать удачным. Само по себе словосочетание говорит лишь о самостоятельности воли в осуществлении строительства»[105].

Тем не менее, названные авторы (Л.В. Щенникова и А.И. Оганов) ограничивают свои исследования институтом самовольной постройки и изучением соответствующих самовольных строительных действий по первоначальному возведению объекта недвижимости, что представляется явно недостаточным в свете огромного количества случаев как самовольного строительства объектов недвижимости, так и осуществления иных самовольных действий, изменяющих уже построенные объекты.

В этой связи исследование применительно к объектам недвижимости иных самовольных действий, понятиями которых оперирует действующее гражданское и смежное с ним жилищное законодательство, представляет существенный практический интерес и может быть полезно как для развития науки гражданского права в изучаемой области, так и развития градостроительного законодательства, а также совершенствования связанных с ним гражданско-правовых норм, регулирующих отношения по созданию или изменению объектов недвижимости.

Принимая во внимание указанную цель, в данном параграфе поставлены следующие задачи: а) определить, что понимается под самовольными действиями применительно к рассматриваемой проблематике; б) выделить и охарактеризовать виды самовольных действий, осуществляемых субъектами при создании либо изменении уже существующих объектов недвижимости; в) классифицировать объекты недвижимости, получаемые в результате совершения лицами тех или иных самовольных действий.

При этом, формулируя указанные цель и задачи, автор исходит из того, что строительство представляет собой не только «деятельность, которая направлена на возведение зданий (сооружений) либо реконструкцию имеющихся объектов различного назначения»[106], но в широком смысле этого слова включает в себя иные виды строительных работ, осуществляемых в уже построенных объектах недвижимости[107].

В этом состоит одна из главных сложностей изучаемой проблематики: нормы, регулирующие строительную деятельность, находятся в нескольких разделах разноотраслевого законодательства (градостроительном, административном, земельном, гражданском и жилищном). В то же время правовое регулирование последствий создания или изменения объектов недвижимости, в т. ч. самовольного осуществления таких действий, осуществляется нормами гражданского и смежного с ним жилищного законодательства. Отсюда наблюдается несогласованность правовых норм, регулирующих одни и те же общественные отношения по созданию или изменению объектов недвижимости, включенных в разные отрасли законодательства.