Счастливый клевер человечества

На практике это выглядело так: например, инвестор вкладывает свои $100 и занимает еще $100 под 1 % годовых, выплачивая только $1 в качестве процентов по займу в год. Затем на эти $200 он покупает закладные, дающие как минимум 5 % в год, получая при этом $10 в качестве процентов. Нетрудно подсчитать, что прибыль на вложенные инвестором $100 составит $10 – $1 = $9 (9 % годовых). А ведь речь идет о синтетическом продукте с кредитным рейтингом группы «А» и выше, что означает высокую степень надежности.

Новый сосуд этой «волшебной системы» держал давление ликвидности очень хорошо, но ровно до тех пор, пока в нем не обнаружилось слабое звено: люди платили по закладным, пока цены на рынке жилья росли. Как только рост замедлился, цены стали падать, начались массовые дефолты по выплате облигаций. Поскольку первоначальный взнос на покупку дома нередко составлял менее 10 %, а выплачивать проценты по закладным первое время было необязательно (они аккумулировались и затем распределялись на будущие выплаты), в ряде случаев стало более выгодно «забыть» о первоначальном взносе и купить другой, вполне реальный и сильно подешевевший дом. Давление ликвидности нашло то самое слабое звено, разрыв которого спровоцировал начало финансового кризиса. Уже в 2008 г. избыточная ликвидность превратилась из преимущества в недостаток, фактически обездвижив многие ранее ликвидные активы.

И все-таки возникают вопросы. Как мог кризис на рынке недвижимости (в истории разных стран кризисы на этом рынке случались не раз и не два) оказать такое влияние на сокращение потребления и производства? Почему кризис, разразившийся в сентябре 2008 г., стал международным? Как банкротство нескольких инвестбанков, в том числе Lehman Brothers, и дефолты по нескольким десяткам тысяч закладных на дома в США (из миллионов таких закладных) смогло вызвать такое потрясение на мировых финансовых и сырьевых рынках? Воспользуемся советом лорда Кельвина: возьмем лупу и рассмотрим надутый мыльный пузырь повнимательнее.

Home, sweet home

[508]

Как для римских правителей водоснабжение имело политическое значение, поскольку без воды Рим не был бы Римом, а превратился бы в рассадник грязи и болезней, так в США конца прошлого века жилье стало отправной точкой, той «печкой, от которой плясал» любой политик местного и федерального уровня. Работа, машина, собственный дом – три доминанты или точки опоры американского образа жизни, три слагаемых «американской мечты». К началу XXI в. зарплаты и автомобили в США были неплохие, а жилье оказалось ахиллесовой пятой в американской триаде.

Дело в том, что к 2003 г. более 27 % квартир в США находились в найме. Это весьма серьезная цифра – более 33 млн домов. Но проблема была не только в этом. Более 15 млн домов и квартир были выставлены на рынке жилья в ожидании покупателей, простаивали или использовались не по прямому назначению. При этом главная проблема заключалась именно в нехватке недорогого жилья.

Важно отметить, что острота этой проблемы нарастала: количество недорогого жилья ($300 в месяц в ценах 1995 г.) оставалось на одном уровне, а число арендаторов жилья с низкими доходами ($12 000 в год в ценах 1995 г.) неуклонно возрастало. В 1970 г. спрос на дешевое жилье в стране в целом удовлетворялся практически полностью: на 6,2 млн арендаторов с низким доходом приходилось 6,5 млн единиц жилья для аренды. А спустя 25 лет (в том числе и благодаря рейганомике, сделавшей бедных еще беднее), в 1995 г., число таких арендаторов возросло до 10,5 млн. Количество дешевого жилья даже незначительно снизилось – до 6,1 млн. К 1999 г. ситуация стала еще хуже: на рынке жилья находилось только 4,9 млн объектов дешевого жилья для 7,7 млн чрезвычайно малообеспеченных семей.

К 2003 г. уже 14,4 млн американских семей с низким уровнем дохода крайне нуждались в улучшении жилищных условий. Учитывая, что часто именно дешевое жилье находится в плохом состоянии и оказывается первым в очереди на снос и реконструкцию, проблема приобретала уже политическое значение. Только по этой причине между 1973 и 1993 гг. 2,2 млн объектов дешевого жилья исчезло с рынка США.

Власти США давно, но без особого успеха пытались решить эту проблему. Огромные субсидии были просто не востребованы, поскольку среди малоимущих граждан обычно наблюдается недостаток финансовой грамотности и люди часто не знают о своих правах и возможностях. Нужно ли говорить, что присоединение нового сосуда (рынка недвижимости) к финансовой системе прошло с благословения властей и финансовых регуляторов США? Можно предположить, что не без их ведома бумагам, о которых говорилось выше, был присвоен высший кредитный рейтинг «А». Подобно Архимеду, которому нужна была только точка опоры[509], властям требовалась точка приложения экономических сил, и они выбрали в качестве нее сектор недвижимости США.