Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Предлагаются критерии для оценки юридической «чистоты» приобретаемой квартиры. Подробно описаны правила проведения презентаций (просмотров и показов) объектов недвижимости, предлагаются конкретные рекомендации по проведению этого важного этапа в реализации недвижимости, указываются документы и приборы, которые риелтор должен предоставить клиенту на презентации, предлагается методика эффективного торга, подчеркиваются правила безопасности, которые следует соблюдать при подготовке и проведении просмотров и показов недвижимости. Автором впервые описана структура 3-альтернативной сделки с недвижимостью.

Представленные материалы направлены на помощь клиентам при осуществлении действенного контроля за правильностью подготовки и проведения сделки с недвижимостью.

Глава 1 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости – это сложное и своеобразное социально-экономическое образование, в котором продавцы и покупатели являются временными участниками и выходят на него от силы 2 – 3 раза в жизни. Естественно, у большинства людей нет знаний, навыков и умений, необходимых для правильной подготовки и проведения сделки с недвижимостью. Постоянными участниками на этом рынке являются лишь посредники. Именно они являются носителями принятой технологии выполнения сделок с недвижимостью, умеют претворять ее в жизнь и поддерживать между участниками сделок деловое общение – основу любого рынка и практически всей человеческой деятельности.

К посредникам относятся риелторы – сотрудники сертифицированных агентств недвижимости, а также частные маклеры (от нем. makler – посредник). То есть посредники-одиночки. Они не зависят ни от каких фирм, а работают сами на себя. Раньше между агентствами и частниками шла самая настоящая конкурентная борьба. С развитием рынка многие риелторы перешли в крупные агентства, но даже неравная конкуренция не смогла вытеснить с рынка одиночек. И сейчас можно найти маклера, не привязанного ни к одному из агентств.

Долгое время наши сограждане были лишены возможности прибегнуть к помощи профессионалов для решения своих жилищных проблем. Клиент в этой сфере обслуживания с ее мудреным устройством был человеком «покровительствуемым». О его муках было написано множество фельетонов и сатирических рассказов. Вспомним, например, произведения И. Ильфа и В. Петрова, М. Зощенко, А. Райкина, М. Жванецкого, М. Задорнова, С. Альтова и многих других, в которых удивительно точно показывается бюрократическая волокита, в которой никто не помогает человеку с решением его квартирного вопроса. Но времена меняются, теперь если нет клиента, то нет смысла для существования учреждений и предприятий кредитной, торговой или промышленной сферы.

На рынке недвижимости клиент – это самый главный человек. Но чтобы стать настоящим заказчиком и контролером работы риелторов и агентств недвижимости, которым человек платит деньги, ему самому необходимо иметь представление об особенностях рынка недвижимости и проведении сделок с нею. Поэтому, как только возникает мысль о решении своего жилищного вопроса, надо понимать, что дело предстоит непростое и следует подготовиться основательно. Это значит, что надо читать, спрашивать, консультироваться, учиться, постигая азы риелторской работы. Подготовленному человеку гораздо проще отстаивать свои интересы, чем тому, у кого такой подготовки нет.

Клиентам и риелторам предстоит научиться работать вместе, ведь они взаимно заинтересованы, а значит, должны быть вежливыми, доброжелательными, сдержанными, терпеливы и уважительными друг к другу.

1.1 Роль посредников

История и судьба деятельности посредников в нашей стране непростая. В дореволюционной России был накоплен немалый опыт проведения сделок с недвижимостью, однако в советское время в связи с отменой частной собственности профессия посредника оказалась невостребованной. Более того, она стала уголовно наказуемой. Конституцией 1924 года посредники были приравнены к «белым господам» со всеми вытекающими отсюда последствиями. В 1936 году в Основном законе они уже не упоминались, но к этому времени уже действовали подзаконные акты, запрещающие эту «тлетворную деятельность». Почти 70 лет посредники фактически были в подполье. Поэтому по понятным причинам и само понятие «посредник» в советские времена было почти под запретом.