Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Проверялась квартира на предмет ее юридической чистоты. Она принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи. Выяснилось, что квартира перепродавалась несколько раз. Специалисту, проводившему экспертизу, пришлось обратиться ко всем нотариусам, удостоверившим сделки купли-продажи по данной квартире. У нотариуса, удостоверившего первую сделку отчуждения данной квартиры, выяснилось, что у него находится копия решения суда о признании данной сделки недействительной. Произошло это в результате того, что продавец, получив на руки решение суда, принес его не в регистрирующий орган, а нотариусу. В результате в органе регистрации не было никаких отметок о расторжении договора купли-продажи. Более того, так как в регистрирующий орган это решение суда не попало, квартира после вынесения решения судом спокойно перепродавалась еще несколько раз.

Результатом экспертизы явилось признание данной квартиры «юридически нечистой», и последний покупатель пострадал более всего. Он должен будет вернуть квартиру первому продавцу, а уплаченные им деньги скорее всего будут возвращаться ему постепенно.

8. Обратитесь в суд по месту жительства продавца. В ходе экспертизы следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры. В нем можно узнать о наличии всевозможных претензий к вашему продавцу, а также споров по конкретной жилплощади. Для этого достаточно просмотреть в канцелярии суда книгу регистрации исковых заявлений по жилищным вопросам.

Эта проверка необходима только для того, чтобы узнать, имеется ли решение суда, признающее, например, договор купли-продажи, на основании которого квартира принадлежит вашему продавцу, недействительным.

Чаще приходится сталкиваться с тем, что квартира находится в споре. При выявлении такого факта лучше сразу отказаться от покупки такой квартиры, так как неизвестно, чем может закончиться этот конфликт.

9. Побеседуйте с участковым уполномоченным. Еще одной стадией проверки квартиры является беседа с участковым инспектором . Как правило, участковые знают подведомственную территорию и могут помочь в выяснении обстоятельств, предшествующих продаже квартиры, если они связаны с криминалом.

В заключение нужно сказать, что полной гарантии юридической чистоты квартиры не может дать ни одна экспертиза. И если кто-то вас уверяет в надежности их экспертизы на 100%, знайте – это либо просто рекламная акция, либо недостаточная компетентность. В действительности же одни обстоятельства повышают вероятность расторжения сделки купли-продажи, а другие ее понижают.

Истории у квартир на вторичном и первичном рынках различны. Первые требуют полной проверки, начиная с момента постройки дома и заканчивая современными владельцами. Грамотного специалиста будет интересовать все: и цепочка правоустанавливающих документов, и законность их оформления, и все люди, когда-либо прописанные в квартире, и многое другое.

10. Проверка квартир первичного рынка. Что касается квартир на первичном рынке, то в их истории образуются длинные цепочки договоров уступки права требования, договоров о взаимозачетах между заказчиком, подрядчиками, строителями и поставщиками материалов. Поэтому нужно разбираться не только в юридических аспектах, но и в тонкостях бухгалтерского учета. Порой приходится платить совсем не тому юридическому лицу, с которым вы будете заключать договор купли-продажи. А это никак не упрощает дела.

Если речь идет о новостройке, то покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риелтора или застройщика). Вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор. Права продавца на новостройку можно проследить по цепочке договоров, начинающейся с договора префектуры с застройщиком и заканчивающейся договором с фирмой, в которую вы обратились. Подтверждением полномочий конкретного ее сотрудника могут быть доверенность от директора фирмы на подписание договоров [45] .