Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Окончательный расчет осуществляется при подписании акта сдачи-приемки работ, являющегося неотъемлемой частью договора.

11. Отказ от исполнения договора и порядок разрешения споров. В этом пункте договора на риелторское обслуживание говорится, что изменения, дополнения договора, а также его расторжение совершаются по обоюдному согласию сторон.

Здесь также отмечается, что заказчик не имеет права отказаться от исполнения договора, если он не возместит исполнителю документально подтвержденных расходов соответственно выполненной работе.

Если разрешение споров невозможно с помощью переговоров сторон, то порядок их разрешения определяется в соответствии с существующим законом.

12. В реквизитах сторон заказчик указывает данные паспорта и адрес постоянной регистрации, исполнитель – полное название организации, свой ИНН, почтовый адрес, наименование банка, номер расчетного и корреспондентских счетов.

Каждый договор, напоминает А.А. Шихмагометов, составляется не менее чем в двух одинаковых по содержанию и форме экземплярах. В заключение договора исполнитель и заказчик указывают свои точные адресные данные, подписывают договор, а исполнитель еще закрепляет его своей печатью, если он частный (индивидуальный) маклер, или печатью агентства недвижимости.

Законом устанавливается ответственность исполнителя за недостатки конкретно определенных договором услуг. Гражданин может предъявить требования не только на финальном этапе, но и в случае обнаружения отклонений от установленного качества в ходе оказания услуг. В таком случае он имеет право требовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соответствующего уменьшения цены услуг. Поэтому целесообразно сроки устранения недостатков предусмотреть в договоре. В этом случае отказ фирмы выполнить законные требования гражданина-потребителя по устранению недостатков, а также нарушение указанных в договоре сроков дает право расторгнуть договор и требовать возмещения понесенных убытков в 10-дневный срок. Неисполнение последних требований является основанием для судебной защиты прав потребителя. Кроме всех убытков, гражданин имеет право на компенсацию морального вреда.

7.5 Эксклюзивные договоры

Деловые отношения всегда предполагают взаимные гарантии, обязательства и то или иное их обеспечение. Агентства недвижимости клиентам обеспечивают социальные (участие в РГР, МАР, сертификаты и прочее) и профессиональные гарантии. Клиенты, в свою очередь, должны также располагать обеспечением своих гарантий и обязательств.

Договоры на риелторское обслуживание различаются типом операций с недвижимостью (приобретение, отчуждение), содержанием заявленных в договорах гарантий и обязательств, а также видами их обеспечения. Это и определяет форму взаимоотношений с клиентами. При этом обеспечение гарантий и обязательств может быть в виде:

– личной подписи клиента и фиксации его паспортных данных;

– переданных на ответственное хранение правоустанавливающих документов на объекты недвижимости;

– предоплаты риелторских услуг.

Бывает также четвертый, смешанный вид (наличие подписи, передача на хранение документов, предоплата).

Ключевым моментом, определяющим форму взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, является его обязательство не привлекать к исполнению договора третьих лиц. Под этим подразумеваются другие агентства недвижимости и всякого рода посредники. Если же клиент дал такое обязательство, подписал договор, передал на ответственное хранение правоустанавливающие документы и (или) внес предоплату, то из исполнения этих условий возникает обеспеченный, или эксклюзивный, договор . Если же договор обеспечен только подписью клиента, то он может быть отнесен к малообеспеченному, или обычному, договору.

Обычный договор может быть заключен с рядом третьих лиц, так как такие клиенты в соответствии с существующим законодательством не несут никакой ответственности за нарушение своего слова и за то, что они заставили агентства безвозмездно выполнять определенный объем работы. Такие клиенты практически никогда не сообщают своим партнерам об изменении своих обстоятельств (квартира продана, сдана). Однако и отношение у агентств к ним тоже соответствующее. Тем более что если одна и та же квартира продается сразу несколькими агентствами, они об этом узнают очень быстро, так как реклама жилой недвижимости осуществляется в одних и тех же профильных газетах и журналах и в межфирменной электронной сети. О том, что подбирается для покупки квартира с определенными характеристиками и «географией», тоже становится известно риелторам, только происходит это чуть позже.