Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Показ или просмотр — это процесс восприятия, анализа и оценки потребительских свойств объекта недвижимости, зависящей от ролевой функции участника рынка недвижимости.

В презентации может быть множество участников. Одни могут быть ее организаторами и вести показы недвижимости, а другие выступают в качестве потенциальных клиентов, оценивающих ее потребительские качества. В роли организаторов презентации могут выступать продавцы (собственники) недвижимости, их доверенные лица, а также риелторы. Если речь идет о тех, кто участвует в альтернативной сделке (одна квартира продается, другая приобретается), то здесь продавцы показывают свою квартиру и участвуют в просмотре других квартир в качестве покупателей.

В крупных агентствах показом недвижимости в новостройках занимаются специальные курьеры-дежурные, агенты и диспетчеры. Еще бывают просмотры «под документ». Представитель агентства недвижимости берет у клиента на ответственное хранение один из документов, удостоверяющих личность (паспорт, военный билет), а взамен выдает клиенту ключи и адрес презентуемой квартиры. То есть клиент проводит осмотр интересующей его квартиры самостоятельно. А потом происходит обратный обмен ключей на документы.

Одномоментно разобраться и оценить потребительские качества недвижимости довольно трудно даже профессионалу. Презентация квартиры — это достаточно непростая и длительная процедура, которую можно разделить на несколько этапов:

1) риелторский просмотр;

2) показ квартир;

3) просмотр квартиры покупателями (или продавцами при альтернативной сделке);

4) предметный просмотр, проверка чистоты квартиры.

4.1 Структура риелторского просмотра

Клиентам важно ознакомиться с этим материалом, так как им, возможно, придется «корректировать» поведение риелторов. Структура этого просмотра такова.

1. Телефонное общение с клиентами (продавцами, покупателями, их доверенными лицами), указание адреса презентации, иногда маршрута проезда, назначение времени и условий показа или просмотра.

2. Подготовка риелтора к поездке к продавцам квартиры. Поездка к месту презентации. Осмотр окрестностей, подъезда, лестничной клетки, сверка адреса.

3. Встреча на квартире. Приветствие и предъявление документов (паспорта, доверенности от агентства недвижимости, его рекламных материалов, ксерокопию сертификата агентства, визитки, саморекламки).

4. Осмотр квартиры, заполнение и уточнение карты описания недвижимости, при альтернативной сделке — пожеланий продавцов.

5. Анализ документов на квартиру. Обсуждение возможности заключения договора на риелторское обслуживание и предполагаемой цены на квартиру, а также комиссионного вознаграждения, за риелторские услуги.

6. После получения положительного ответа оценка недостатков квартиры как системного объекта, полное заполнение карты на квартиру, приглашение клиентов в агентство недвижимости для заключения договора с продавцами.

7. Прощание и уход из квартиры, дополнительный осмотр подъезда, дома, двора, микрорайона и различных объектов микроструктуры.

8. Анализ рекламных материалов для уточнения цены продаваемой квартиры. Телефонное общение с продавцами, встреча в офисе агентства недвижимости, заключение договора на риелторское обслуживание, информирование клиентов о технологии и особенностях предстоящей сделки с недвижимостью. Обсуждение дальнейшего взаимодействия.

Клиенты агентств недвижимости, желающие эффективно провести сделку и проконтролировать правильность действий своих риелторов, могут воспользоваться этими правилами.

Как указывает А. А. Шихмагометов, риелтор обязан лично ознакомиться с объектом недвижимости для заключения публичного договора с клиентом. Это необходимо во всех случаях, если сделка связана с продажей, покупкой, меной или арендой.

Нужно всегда помнить, что многие люди обращаются к услугам риелтора впервые и точно не могут определить положительные или отрицательные качества своего имущества так, как это может сделать опытный глаз специалиста по недвижимости.

Риелтору нельзя предлагать клиенту «кота в мешке». Он должен знать характеристики любого объекта недвижимости, проверять всю информацию. При осмотре места нахождения объекта недвижимости риелтор должен обратить внимание на инфраструктуру района: наличие магазинов, школы, почтового отделения, железнодорожных линий или станций, зоны отдыха (парка), автостоянки. В зависимости от значимости и цены объекта недвижимости он может провести видеосъемку или сделать фотографии. При знакомстве с коттеджами, домами, особняками и дачами это просто необходимо. Опытный маклер, пользующийся фотоаппаратом, видеокамерой, имеет собственную картотеку съемок. Главная его задача при знакомстве с любым объектом недвижимости — сбор достоверной информации для рекламы и предоставления ее другому клиенту.