Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Для продавца главное — решить финансовый вопрос. Это означает, что ему нужно не остаться без денег, выписавшись из квартиры. А для покупателя основное — юридическая чистота квартиры, поскольку всегда есть риск, что сделка может быть признана недействительной. Интересы продавца уберечь проще: надо только своевременно позаботиться о безопасности и надежности схемы передачи денег. Для этого в текст договора следует внести отдельной строкой название конкретного банка, с которым будет впоследствии заключен договор на аренду индивидуального сейфа.

Защитить интересы покупателя несколько сложнее. Специалисты считают, что наиболее серьезное внимание при подготовке договора следует обратить на пункт о профессиональной ответственности агентства недвижимости. Кроме того, в контракте должны быть подробно расписаны все этапы проведения сделки, последовательность и сроки действий каждой стороны. Необходимо, чтобы договор был «разжеван», понятен любой бабушке. В этом случае остается меньше почвы для возможных конфликтов. По словам специалистов, несовершенных контрактов в риелторском бизнесе — море. Причин этому три: отсутствие закона о риелторской деятельности, юридическая безграмотность некоторых бизнесменов и корыстные интересы компаний, не желающих нести ответственность за качество своих услуг, указывает С. Жарков.

Риелторы зачастую не знают границ своей ответственности и не видят «подводные камни» в документах. Многие агентства, особенно небольшие, не могут себе позволить держать юриста. Они либо составляют договоры сами, либо прибегают к помощи юридических фирм, которые разрабатывают образцы типовых контрактов и продают их десяткам компаний. Но юридические фирмы бывают далеки от каждодневных реалий рынка недвижимости, поэтому продукция их порой оказывается невысокого качества. И если что-то случается, то максимум, на что может рассчитывать пострадавший клиент, — это юридическая поддержка со стороны агентства. Специалисты считают, что фирма обязана выступить в суде на стороне своего клиента и нанять адвоката, взяв на себя все расходы по этому делу.

Ведущие риелторы отмечают также, что причина низкого правового уровня документов ряда агентств недвижимости заключается не только в юридической безграмотности руководителей. Корыстные интересы играют здесь не менее важную роль. Прежде всего, многие стремятся незаконно получить разницу между заниженной ценой для продавца и завышенной для покупателя.

В советскую эпоху слово «потребитель» использовалось в бранном контексте. Времена меняются. И те граждане, которые сегодня стремятся к эффективной защите своих прав и интересов, должны не только знать, что в России действует Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей», но и уметь применять его в жизненных ситуациях.

Однако на практике защита прав гражданина-потребителя в отношениях с фирмой — производителем товара или поставщиком услуг на рынке недвижимости вызывает определенные сложности.

На рынке недвижимости потребитель взаимодействует с двумя контрагентами: изготовителем и исполнителем. Вопрос о взаимоотношениях потребителя с изготовителем (применительно к рынку недвижимости им может быть застройщик, строительная или ремонтно-отделочная подрядная организация) — это отдельная неисчерпаемая тема. Мы предлагаем поразмыслить над связкой «потребитель» — «исполнитель».

Под исполнителем закон подразумевает всякую организацию либо индивидуального предпринимателя, выполняющих работы или оказывающих услуги потребителям по возмездному договору. Услуги агентства недвижимости (риелторской фирмы) в подавляющем большинстве случаев таковыми и являются, поскольку связаны подбором вариантов приобретения квартир, улучшения жилищных условий и техническим обеспечением надлежащего перехода прав на недвижимое имущество.

Таким образом, клиент агентства недвижимости является потребителем, а посему имеет основания для защиты своих прав в соответствии с указанным Законом.

Первое и основное, что защищает закон — это право гражданина на качественное предоставление услуг. Именно эта часть соглашения гражданина с риелторской фирмой оказывается на практике во многих случаях наиболее декларативной. Действительно, стандартные договоры, предлагаемые рядом агентств, как правило, определяют общие обязательства фирмы по поиску вариантов недвижимости в соответствии с пожеланиями клиента. Однако целью обращения гражданина в агентство является не просмотр некоего числа вариантов, а именно приобретение жилья с конкретными потребительскими характеристиками, в определенном районе, типе дома. Эта конечная цель достигается не единичной услугой фирмы (организацией просмотра вариантов), а комплексом услуг[49].

1. Функции договоров и требования к ним. Договоры на риелторское обслуживание позволяют:

— регулировать отношения сторон;

— определять обязательства и последовательность их исполнения;

— оговаривать права сторон;

— определять и защищать интересы сторон, участвующих в договоре.