Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РФ

(извлечение)

Статья 250. ГК РФ Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

На практике работы на рынке нежилых помещений встречается и другой случай – заемщик «закладывает» принадлежащее ему недвижимое имущество, оцененное по стоимости выше рыночной, получает с кредитора денежные средства и отказывается в дальнейшем их возвращать. В этом случае исковое заявление о притворности сделки вынужден подавать обманутый кредитор, ведь реальная стоимость залога оказалась меньшей, чем было передано денежных средств.

4.4. Пороки дееспособности участника сделки

К этой категории относятся две группы участников сделок: во-первых, полностью недееспособные (ст. 171 ГК) и малолетние (ст. 172 ГК) граждане (сделки, приведшие к нарушению их прав, объявляются ничтожными), во-вторых, несовершеннолетние (ст. 175 ГК), ограниченно дееспособные (ст. 176 ГК), а также граждане, находящиеся в момент совершения сделки в состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК). Сделки с участием трех последних категорий являются оспоримыми, при этом право их оспаривания принадлежит ограниченному числу лиц (об этом – см. начало настоящей главы).

Давайте более подробно рассмотрим схемы признания сделок недействительными с «участием» всех вышеперечисленных категорий.

• полностью недееспособные граждане (ст. 29, 171 ГК РФ)

В указанном случае решение суда о признании гражданина полностью недееспособным в результате душевной болезни, неврологического расстройства, травмы или врожденного слабоумия должно состояться до попытки такого лица совершить сделку, что, безусловно, легко проверяется способами, изложенными в главе 3 (через канцелярию районного суда и психдиспансер). Кроме того, сделка, совершенная к выгоде недееспособного, может быть признана судом действительной.

• граждане, впоследствии признание недееспособными.