Северная Африка в IV—V веках

Вместе с тем мы не можем рассматривать эмфитевтическое и перпетуарное право как уже сложившуюся частную собственность. Те сравнительно широкие владельческие права, которыми пользовались эмфитевты и перпетуарии, обусловливались выполнением ими определенных обязанностей перед высшим собственником земли — государством. Наряду с уплатой ренты, налогов и некоторыми другими повинностями [269] сохраняла свою силу обязанность обработки целинных или низших по качеству земель. Тот факт, что в рассматриваемый период многие эмфитевты были владельцами давно обработанной и высококачественной земли, отнюдь не означает, как полагали некоторые исследователи [270], что в IV в. эмфитевзис предоставлялся не обязательно на плохую или заброшенную землю. Полнее всего связь позднего эмфитевзиса с обязанностью освоения необработанной земли выступает в указе Валентиниана, Феодосия и Аркадия от 386 г. (CTh, V, 14, 30). В этом указе рассматриваются различные категории эмфитевтов. Те из них, кто владеет не совсем удобными, но и не полностью запущенными землями, получают — при условии приведения этой земли в хорошее состояние — освобождение от арендной платы на два года. Тем лицам, которые {105} соглашались взять в аренду землю, не плодородную и не выгодную для съемщиков (conducibile), но пустую и покинутую, предоставлялся иммунитет на три года. Те эмфитевты, которые владеют только плодородной и удобной землей, т. е. не участвуют в освоении необработанной или ранее заброшенной части домена, должны в соответствующем размере выплачивать повинности за пустую и истощенную землю. Отсюда следует, что возникновение нового эмфитевтического держания было возможно исключительно на невозделанной земле, которую арендатор-эмфитевт должен был обработать. Что же касается владений, ранее получивших эмфитевтический статус, то и их арендаторы должны были выполнять ту же обязанность, с той лишь разницей, что в данном случае она выступала под видом принудительной приписки пустующей земли — adjectio или iunctio. Еще яснее смысл этого установления виден из указа Феодосия, Аркадия и Гонория от 394 г. (CJ, XI, 59, 9), в котором владельцев, не обрабатывающих заброшенные и худшие земли, предписывалось лишать всех их владений.

Таким образом, эмфитевтическое владение, каким бы прочным ни провозглашало его императорское право, оставалось юридически таковым лишь постольку, поскольку оно удовлетворяло основной цели, ради которой оно было вызвано к жизни: увеличению фискальных доходов путем расширения обработанной и, следовательно, платежеспособной сельскохозяйственной территории. Интересно в этой связи наблюдение Леви, что императорские указы рассматривают эмфитевтов и перпетуариев в качестве простых арендаторов, кондукторов именно в тех случаях, когда речь идет об их обязанностях, т. е. когда надо подчеркнуть условность их владельческих прав [271].