Системная технология

1) рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить свои потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;

2) восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;

3) стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки;

4) первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования;

5) остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа;

6) стоимость имущества при существующем использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продаж на рынке;

7) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

8) инвестиционная стоимость имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования;

9) ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже;

10) страховая стоимость имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая;

11) стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы;

12) залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита;

13) стоимость специализированного имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке;

14) стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

* В процессе оценки имущества используются следующие общепринятые понятия

[24–27]:

1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;

2) затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов, количественного анализа;

3) подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;

4) доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа;

5) метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

6) метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

7) метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство;