Смерть и жизнь больших американских городов

Старые здания могут в конечном счёте принести вред району или улице только в том случае, когда там нет ничего, кроме старых, обветшалых строений. Но не следует думать, что тот или иной участок города потерпел неудачу из-за того, что все его здания старые. Наоборот: участок позволил всем своим домам обветшать, потому что потерпел неудачу. По какой-то иной причине или по совокупности причин ни тамошние предприятия, ни жители не могут позволить себе новое строительство. Возможно, этот участок не способен удерживать те свои предприятия и тех жителей, что добиваются достаточного успеха, чтобы затеять новое строительство или реконструкцию: достигнув определённого уровня, они переезжают. Кроме того, он непривлекателен для тех, кто имеет выбор и ищет место, где обосноваться; они не видят тут хороших возможностей. В некоторых случаях подобный участок может оказаться настолько неплодородным экономически, что предприятия, в другом месте способные добиться такого успеха, чтобы заново построить или перестроить помещение, здесь не зарабатывают необходимых для этого денег [32].

Успешный городской район становится в том, что касается строительства, житницей с постоянно нормальным состоянием запасов. Из года в год некоторые старые здания заменяются новыми — или перестраиваются так, что это равносильно замене. Поэтому из года в год здесь налицо смесь зданий многих возрастов и типов. Процесс, конечно, носит динамический характер: компоненты смеси, которые некогда были новыми, со временем становятся старыми.

Как и в вопросе о смешанных первичных способах использования, мы здесь имеем дело с экономическими эффектами времени. Но в данном случае речь идёт об экономике времени не от часа к часу в течение дня, а об экономике времени, исчисляемого десятилетиями и поколениями.

Время превращает высокие цены помещений для предыдущего поколения в умеренные цены для следующего. Время компенсирует первоначальные капитальные затраты, и это снижение стоимости может отражаться на ожидаемом уровне доходов от здания. Время делает те или иные строения устаревшими для предприятий одного типа, вследствие чего они становятся подходящими для предприятий другого типа. Время может превратить рациональное использование пространства для одного поколения в пространственную роскошь для другого. Рядовое здание в одном столетии становится полезным раритетом в другом.

Экономическая необходимость в смеси старых и новых зданий — не причудливое обстоятельство, связанное с резким ростом цен на строительство после войны и особенно в течение 1950-х. Да, разница между доходом, который требуется от большинства послевоенных зданий, и доходом, который требуется от зданий, построенных до Депрессии, особенно высока. В коммерческой сфере разница в затратах на хранение запасов на один квадратный фут может достигать 100 и даже 200 %, пусть даже старые здания нередко лучше построены, чем новые, и несмотря на рост стоимости содержания всех зданий, включая старые. Старые здания были необходимым компонентом городского разнообразия и в 1920-е, и в 1890-е. И они по-прежнему будут необходимы, когда нынешние новые здания станут старыми. Так было, есть и будет, как бы ни вели себя цены на строительство, потому что от здания испытавшего износ, ожидается меньший доход, чем от здания, ещё не окупившего капитальных затрат. Постоянно растущие затраты на строительство лишь подчёркивают необходимость в старых зданиях. Похоже, они, кроме того, делают необходимой более высокую долю старых зданий в общей уличной или районной смеси, потому что рост строительных расходов повышает общий порог финансового успеха, требуемого для компенсации затрат на новое строительство.

Несколько лет назад, выступая на конференции по городскому дизайну, я говорила о социальной необходимости в коммерческом разнообразии в крупных городах. Вскоре мои слова начали возвращаться ко мне из уст дизайнеров, градостроителей и студентов в виде лозунга (который, безусловно, придумала не я): «Мы должны оставить место для маленького продовольственного магазинчика!»

Поначалу я думала, что это просто фигура речи, где целое замещается его частью. Но вскоре я начала получать по почте планы и чертежи проектируемых новых массивов и обновляемых городских участков, где там и сям на больших расстояниях друг от друга были действительно оставлены места для маленьких продовольственных магазинчиков. Эти проекты сопровождались письмами, где говорилось: «Смотрите, мы учли то, о чем услышали от Вас».

Этот фокус с продовольственным магазинчиком отражает несостоятельное, покровительственное представление о городском разнообразии, подходящее, возможно, для деревни прошлого века, но никак не для полнокровного городского района наших дней. Одинокие продовольственные магазинчики в больших городах, как правило, отнюдь не процветают. Обычно это признак застойной и недиверсифицированной «серой зоны».