Смерть и жизнь больших американских городов

Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.

То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать землю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить в многоквартирных домах с лифтами или в каких-либо других зданиях того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разнообразие, напав на него с другой стороны.

Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для большинства районов крупных городов и их будущего развития, и её при этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.

В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной теории жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется дурной репутацией. Считается, что она ведёт ко всевозможным трудностям и неудачам.

Но по крайней мере в наших американских городах этой предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем может убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города Вот несколько примеров.

В Сан-Франциско участок, отличающийся самой высокой плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициентом покрытия жилыми зданиями отведённой под жильё земли (coverage of residential land with buildings), — это Норт-Бич-Телеграф-Хилл. Это популярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния. С другой стороны, главная трущобная проблема Сан-Франциско — это так называемый Уэстерн-Аддишн, район, который неуклонно катился вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн-Аддишн (который первое время после застройки считался престижным местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт-Бич-Телеграф-Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все ещё фешенебельных Рашн-Хилле и Ноб-Хилле.

В Филадельфии окрестности Риттенхаус-сквер — единственный район, который своими силами реконструирует и благоустраивает пограничные с ним участки, и единственная зона «внутреннего города», не предназначенная к реконструкции или расчистке. При этом здесь самая высокая в Филадельфии плотность жилых единиц. А в трущобах северной Филадельфии, где социальные проблемы — одни из самых тяжёлых в городе, средняя плотность жилых единиц вдвое меньше, чем около Риттенхаус-сквер. На обширных территориях в Филадельфии, где царят упадок и социальные беспорядки, плотность жилых единиц ещё меньше.

В нью-йоркском Бруклине наибольшим восхищением и популярностью пользуется хорошо развивающийся участок, называемый Бруклин-Хайтс; по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бруклин. На огромных упадочных и загнивающих бруклинских «серых» территориях плотность составляет половину или меньше от плотности в Бруклин-Хайтс.

На Манхэттене в самой фешенебельной части Среднего Истсайда и в самой фешенебельной части Гринвич-Виллиджа плотность жилых единиц находится на таком же высоком уровне, как посреди Бруклин-Хайтс. Но можно заметить одно интересное различие. На Манхэттене вокруг этих фешенебельных участков расположены очень популярные зоны, характеризующиеся большой жизненной энергией и разнообразием. Плотность жилых единиц в этих популярных зонах, окружающих ядро, растёт. В Бруклин-Хайтс, напротив, фешенебельный участок окружён территориями, где плотность жилых единиц падает; жизненная энергия и популярность там тоже уменьшаются.

В Бостоне, как я уже писала во введении к этой книге, Норт-Энд вывел себя из трущобного состояния и сейчас является одним из самых здоровых участков. При этом по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бостон. А в бостонском районе Роксбери, который неуклонно катился вниз на протяжении поколения, плотность жилых единиц примерно в десять раз меньше, чем в Норт-Энде[38].