Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Завершая рассмотрение вопросов договора обмена, хотелось бы сказать, что категория фиктивных обменов присутствует и в современном жилищном законодательстве. Например, ч. 1 ст. 75 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» прямо устанавливает, что фиктивность совершенного обмена может являться основанием для признания такого обмена недействительным.

III. Наследование жилых помещений

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что такой договор является договором высокоперсонифицированным. Проживать в жилом помещении, предоставленном в рамках указанного договора, может только наниматель вместе с членами своей семьи. Можно даже сказать так, что фигура нанимателя имеет для наймодателя существенное значение. Для наймодателя весьма важно, чтобы в его жилом помещении проживало не какое-то абстрактное лицо, а вполне конкретный наниматель. Следствием таких строго личных правовых отношений является то обстоятельство, что наниматель, по общему правилу, лишен правомочий совершать с занимаемым им жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Только две сделки открыты для нанимателя – это поднаем и обмен жилья.

Все сказанное в полной мере относится и к области наследования жилых помещений. Ввиду того, что право проживания в рамках договора социального найма является правом личным, индивидуальным, непередаваемым и неотчуждаемым, данное право, как таковое, закрыто для сферы наследственных отношений. Конкретно это означает, что наниматель лишен правовой возможности распоряжаться своим правом проживания посредством составления им завещания. Если наниматель умрет, не оставив завещания, законные наследники указанного нанимателя не получат право вселиться в занимаемое им прежде жилое помещение в качестве его правопреемников, либо неких потенциальных членов семьи. Право проживания по договору социального найма не входит в состав наследственной массы умершего человека. И об этом прямо говорит жилищный закон. Часть 5 ст. 83 ЖК РФ однозначно устанавливает, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.