Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Подпадут под удар бизнес-класс (прогнозируемое снижение цен – 30–50 %) и элитная недвижимость. Загородная «элит-ка» не распродана – ее объем составляет 95 % рынка. Сильно переоценены объекты на Новорижском направлении: их стоимость в ближайшее время начнет корректироваться в сторону понижения. Лишь очень качественные и уникальные предложения не потеряют внимания покупателей. «Эксклюзивные элитные объекты все еще достаточно ликвидны. Они строятся по индивидуальным проектам, близко от Москвы, на хороших трассах – и таких поселков единицы», – уверены аналитики.

Сильное падение цен можно будет наблюдать на рынке таунхаусов. Этот формат загородного жилья, пришедший к нам из Америки, так и не прижился в сознании российского потребителя. То ли дом, то ли большая квартира, да еще за городом. По данным аналитиков IRN, по итогам III квартала 2008 года средняя стоимость 1 м² в таунхаусах составила 82,000 рублей. Самый дешевый дом стоил порядка 5,3 млн руб., а самый дорогой – около 100 млн руб. Уже в начале 2009 года цены поползли вниз. Причем эта тенденция достаточно ярко выражена. Например, некая компания после завершения строительства первой очереди поселка, расположенного в 25 км от МКАД, стала продавать таунхаусы по ценам нулевого цикла, тогда как обычно готовый дом стоит дороже котлована. А перед новогодними праздниками этот застройщик запустил специальную акцию: каждому покупателю двух таунхаусов или одного коттеджа компания дарит однокомнатную квартиру в одном из загородных жилых комплексов (ЗЖК), расположенных в том же поселке. А квартира стоит 2,1 млн руб. Одним словом, картина ясна. Аналитики говорят, что среднее снижение цен на рынке таунхаусов составит 10–25 %.

Мы видим, что рынок загородного жилья сегодня является едва ли не самым опасным для инвестора: при высоких рисках прогнозируемая доходность крайне низка. Если хорошее знание этого сектора отсутствуют, лучше обратиться к профессиональным риелторам, которые помогут приобрести ликвидный и качественный объект. Жалко денег на комиссионные? Тогда выбирайте другой объект для инвестиций.

Неоднозначен сегодня и вопрос о реализации небольших (до 30 соток) земельных участков под коттеджную застройку. Спрос в данном сегменте всегда носил сезонный характер, обостряясь в весенне-летний период. Теперь кризис задерживает покупателей. Скупать такую недвижимость сегодня могут себе позволить лишь профессиональные инвесторы, целиком и полностью уверенные в стабильности своего бизнеса: продать землю для личного пользования почти невозможно, а приобрести ликвидные земли на перспективу – надежное вложение. Лучше покупать участки в организованных коттеджных поселках на престижных направлениях, куда подведены необходимые коммуникации, а поблизости есть все инфраструктурные объекты.

Коммерческая недвижимость: в цене малые формы

В последние годы многие девелоперы, ранее занимавшиеся исключительно жильем, стали проявлять активность в сегменте коммерческой недвижимости. На этот рынок вышли СУ-155, МИАН и «Пересвет-инвест». ГК «ПИК», которая всегда считалась лидером на рынке панельного домостроения, в 2006–2007 годах также анонсировала ряд проектов в новом для себя сегменте. «Капитал-групп», Mirax Group, КРТ, «Новая Площадь», «Дон-строй» уже имели опыт работы с офисными и торговыми центрами, но в последние годы увеличили свое присутствие на этом рынке. «Деньги, вложенные в строительство жилья, достаточно быстро возвращаются, и у компании появляются средства для строительства новых объектов. При сдаче в аренду коммерческих площадей деньги возвращаются медленнее, зато арендные ставки растут и приносят постоянную прибыль. Многие компании придерживаются определенного баланса, имея в своем портфеле проекты разных сегментов», – рассказывал мне в 2007 году работник одной строительной компании. Когда цены на жилье одолели потолок платежеспособного спроса, коммерческая недвижимость оставалась тихой гаванью. Более того, дефицит торговых и офисных площадей обеспечивал строителям сверхприбыли. «Еще 3–4 года спрос будет превышать предложение. Поэтому я абсолютно спокоен: прибыль с каждым годом только увеличивается», – оптимистично заявлял мне летом прошлого года владелец крупного торгового центра, расположенного на окраине Москвы. Тогда спрос взлетел настолько, что застройщики начали осваивать территории за МКАД, куда из-за дороговизны и дефицита качественных площадок переехали многие крупные и средние компании.

Тенденцию роста цен на коммерческие помещения, столь радовавшую девелоперов, безжалостно задушил кризис. Причем данный сектор стал локомотивом падения. Арендаторы начали расторгать ранее заключенные договоры, а сокращение штата позволило некоторым компаниям переехать в менее просторные офисы. Под ударом оказались даже знаковые проекты: приостановили строительство башни «Россия» в деловом центре Москва-Сити, которая должна стать самым высоким зданием в Европе и вторым по высоте в мире.