Spiritus Animalis. Как человеческая психология управляет экономикой

В 1952 г., после второго по масштабу скачка цен на дома в американской истории, вызванного «бэби-бумом» сразу после Второй мировой войны, мы встречаем такой аргумент: «Другие понимают, что мало найдется инвестиций, столь стабильных и надежных, как дом или иная недвижимость. Хотя в годы депрессии цены на землю и жилье падали, постоянный рост населения всегда способствовал долгосрочной повышательной тенденции»[289]. Все это подтверждает, что такая идея всегда вновь возникает во время бума. Но в другое время подобные утверждения редки.

Между тем такое представление не может служить логичным объяснением бума. Ведь бывали времена, когда цены на дома падали, а это опровергает данную теорию. Особенно сильно упали цены на землю в крупнейших городах Японии (где земля едва ли в меньшем дефиците, чем в любой другой стране мира) в период с 1991 по 2006 г. — на 68% в реальном измерении в крупнейших японских городах[290].

Отчасти впечатление, что дома — прекрасная инвестиция, обусловлено денежной иллюзией[291]. Люди склонны помнить, сколько они заплатили за дом, даже если это произошло пятьдесят лет назад. Но они забывают о ценах на другие товары той поры. Если сегодня кто-то говорит, что заплатил за свой дом $12 000, когда вернулся со Второй мировой, создается впечатление, что это было невероятно прибыльное вложение денег. Но ведь с тех пор потребительские цены выросли десятикратно, притом что реальная цена дома за это время, возможно, лишь удвоилась, так что росла всего на 1,5% в год.

Полагаем, такая ошибка во многом связана с тем, что они оценивают денежные потоки, исходя из современных им позиций. В период между 1929-м, когда начали вести регулярную статистику, и 2007-м реальный ВВП США рос на 3,4% в год, увеличившись за это время в 13,3 раза.

Можно было бы предположить, что стоимость такого ресурса, как земля, растет теми же темпами. Но, если это так, значит ли это, что инвестиции в землю особо выгодны? Нет. Если доход от инвестиций в землю растет пропорционально ВВП, то, согласно теории текущей дисконтированной стоимости, цена земли будет также расти на 3,4% в год. Но это не такая уж значительная прибыль по сравнению, например, с акциями, реальные прибыли от которых за последнее столетие составили в среднем более 7% годовых (2% в виде реального прироста капитала и 5% в виде дивидендов). Применительно к земле понятие дивиденда будет иметь форму стоимости сельхозпродукции, которая может быть выращена на этой земле, стоимости аренды земли или иных форм дохода, поступающего к землевладельцу, пока земля находится в его собственности. Согласно теории текущей дисконтированной стоимости, если ожидается рост дивидендов на 3,4% в год, то цена земли уравновесится на очень высоком уровне относительно текущего уровня дивидендов, так что итоговая прибыль от владения землей будет не выше, чем от других инвестиций.

Если всему присваивать цену в соответствии с теорией дисконтированной существующей ценности, совершенно не имеет значения, будет ли цена расти вместе с ВВП или нет. Доходность будет та же самая — это относится и к другим инвестициям. Но такую теорию преподают студентам-финансистам и магистрантам делового администрирования, и, помимо них, в ней мало кто разбирается. Следует также отметить, что в последние сто лет в США цена на сельскохозяйственные угодья поднималась медленнее, чем ВВП : она выросла лишь в 2,3 раза, т. е. примерно на 0,9% в год, а это намного ниже роста ВВП[292]. Доход инвесторов здесь выглядит просто жалким.

Земля сельскохозяйственного назначения — ресурс ограниченный, но ее цена росла значительно медленнее, чем ВВП, поскольку она не являлась важным фактором роста ВВП.

Согласно Счетам национального дохода и продукта (National Income and Product Accounts, NIPA), в 1948 г. на долю сельского хозяйства, лесоводства и рыболовства приходилось 8,3% национального дохода США, а в 2008 г. — 0,9%. Экономика, в которой все большую роль играет сектор услуг, уже довольно долгое время не использует землю интенсивно. Более того, цены на дома в США с 1900 по 2000 г. в реальном выражении выросли всего на 24%, или на 0,2% в год[293]. Очевидно, не нехватка земли ограничивала строительство недвижимости. А следовательно, это мало влияло на рост цен на дома.

Мультипликатор доверия в недвижимости

Из вышесказанного следует: за редким исключением нет рациональных оснований думать, что недвижимость в целом — хороший объект инвестиций. Тем не менее людям, похоже, доставляет удовольствие думать, что, поскольку земля — ресурс конечный, цены на недвижимость со временем обязательно вырастут. Сама по себе склонность так думать — еще не повод для того, чтобы действовать. Взрывное распространение этих представлений в начале XXI века — это и есть история про бум. У этого явления есть ряд культурных и институциональных причин.