Справочник по доказыванию в гражданском судопроизводстве

1) заключение договора аренды (ст. ст. 450, 606, 619 ГК РФ). В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договора аренды существенным является условие о предмете договора (арендованном имуществе), а для договора аренды недвижимого имущества также о сроке и размере арендной платы (ст. ст. 606, 609, 651, 654 ГК РФ). В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исходя из указанного, для заключения договора аренды обязательно соблюдение письменной формы, а договора аренды недвижимого имущества также требования о его государственной регистрации (ст. ст. 131, 164 ГК РФ). При отсутствии согласованных сторонами условий по указанным вопросам, а также несоблюдении требования о форме или государственной регистрации договора аренды он считается незаключенным. В таком случае собственник (титульный владелец) спорного имущества вправе предъявить иск не о расторжении договора, а об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскании неосновательного обогащения (ст. ст. 301, 1102 ГК РФ);

2) неистечение срока договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

3) наличие одного из обстоятельств, с которыми закон связывает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:

• арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• арендатор существенно ухудшает имущество;

• арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

• иные случаи, предусмотренные договором аренды (ст. 619 ГК РФ);

4) отсутствие вины арендатора в неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды (ст. 401 ГК РФ);

5) письменное предупреждение арендодателем арендатора об устранении допущенных последним нарушений условий договора в разумный срок (ст. 619 ГК РФ);

6) предложение арендодателя арендатору расторгнуть договор (ст. 452 ГК РФ);

7) отказ арендатора на предложение арендодателя расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в 30-дневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Распределение обязанностей по доказыванию. Обязанность доказать заключение договора аренды, наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, и письменное предупреждение арендодателем арендатора об устранении допущенных последним нарушений условий договора в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (ст. 56 ГПК), возлагается на истца. Ответчик, ссылающийся на надлежащее исполнение условий договора аренды, должен доказать данные обстоятельства. Поскольку в силу ст. 401 ГК РФ отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается лицом, нарушившим обязательство, бремя доказывания отсутствия вины арендатора в неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды возлагается на ответчика. Неистечение срока договора аренды как факт общеизвестный, связанный с исчислением времени, доказыванию не подлежит (ст. 61 ГПК).

Вышеуказанные факты устанавливаются с использованием следующих необходимых доказательств:

1) заключение договора аренды:

• письменный договор аренды;

• акт приема-передачи (иной документ), свидетельствующий о передаче истцом ответчику имущества в пользование;

• свидетельские показания относительно заключения договора аренды. В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение таковой лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). В этой связи свидетельские показания в подтверждение заключения договора аренды допускаются лишь в случае, когда договор заключен между гражданами и его срок не превышает один год;

2) наличие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя:

• акт об использовании арендатором имущества не по назначению;

• акт осмотра технического состояния имущества;