Справочник риэлтора

Принципиальное отличие «титульного страхования» от традиционных его видов состоит единственно в том, что при «титульном страховании» страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно «одностороннее соглашение» о передаче «прав» на недвижимость.

По сложившейся практике, акт о передаче «прав» на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом «задекларировать» свое законное право.

Исторически известны несколько форм такого рода «деклараций».

1. Полная гарантия : продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.

2. Особая гарантия : продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».

3. Договор купли-продажи : продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь «подразумевается»: любой из указанных в «цепочке владельцев» в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ «цепочки» – необходимая процедура. Задача – обнаружить «слабое звено». Для этого необходимо изучить все «записанные» акты передачи. Кроме того, в ряде случаев – завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить «титул» собственности. Критерий «чистоты» титула: каждое звено в «цепочке», от первого до последнего, должно быть правильным и законным.

Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения – стоимость «страхового полиса». Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема «исследования», от «чистоты» титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата «исследования» титула.

Случаев страхования прав на недвижимость в современной России – единицы. Случаев выплат по страховому полису – еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное, что гарантии «добросовестности» риэлтора могут иметь лишь одно измерение – денежное.

Для российских исследователей «чистоты титула» нет необходимости тщательно выискивать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По существующему закону, все «права» на недвижимость создает государство, и если эти «права» в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно «такими» они и были созданы.

Ответственность держателей прав на недвижимость «молчаливо» переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула – объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования – страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.

Согласно проекту федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки.

При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда.